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抵当権

2021/04/16 更新

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抵当権

銀行等からお金を借りて返済していきます。しかし、お金を返せなくなった場合には、銀行は、(抵当権が設定されてる)土地や建物を競売にかけて現金化し、借りたお金を回収します。この銀行の権利を抵当権といいます。

交換価値の把握

抵当権は、土地や建物に設定されて、土地建や物の登記に記載されます。土地や建物の所有者は、お金が返済されるまではそのままその土地や建物を利用できます。
法律学では、抵当権は目的物の交換価値を把握する権利と言われます。通常時には、目的物を利用できるが、非常時には強制的に売却されて現金化すできる権利を持つ権利、そして、当該目的物の売却の対価については、他の債権者との関係では優先的に受け取る権利を持つという意味です。

オーバーローン

現実論として、抵当権が設定された土地、建物は売却できません。
理論的には、第三者に売却できます。しかし、売却後に、債務者がお金の支払いを滞らせると銀行等が強制的に競売にかけて売却してしまう可能性があります。その場合、土地、建物を購入した人は、銀行等が貸付金等を優先的に回収し、その残額を得ることしかできません。

離婚問題では、オーバーローンが問題になります。新居を購入して、4000万円の住宅ローンを負うとします。その後、離婚して新居を使わなくなったとしても、返済が終わっていない住宅を購入してくれる人はいません。結局、新居を売却することはできず、新居を利用しながあ、ローンを払い続けるこおになります。

債務者からみた抵当権

抵当権の設定は、債権者(お金を貸した側)のメリットがありますが、債務者(お金を借りた側)のデメリットは少ないといえます。なお、上記のオーバーローンの問題はあります。

債権者(お金を貸した側)からすれば、抵当権が設定された土地・建物から優先的にお金を回収する権利を持ちます。

理論的には、債権者(お金を貸した側)はお金を貸しているわけですから、抵当権が何からの理由で無効になっても、債務者(お金を借りた人)に対して、訴訟して、その債務者の財産を見つけて強瀬執行する(債務者の財産を現金化してお金を回収する)ことができます。

経営者の方から、「銀行から抵当権の設定をもとめられているのだが、どんなリスクありますか。」と聞かれます。
実際に、お金を返せなくなるような事態が起きた場合、債権者(お金を貸した側)は、財産を売ってお金を返せという権利がありますが、少なくとも、債務者(借りた人)の財産に抵当権を設定することにデメリットはない、と説明します。

債権者からみた抵当権

理論的には、債権者(お金を貸した側)はお金を貸しているわけですから、抵当権が何からの理由で無効になっても、債務者(お金を借りた人)に対して、訴訟して、その債務者の財産を見つけて強瀬執行する(債務者の財産を現金化してお金を回収する)ことができます。。

しかし、現実論としては、債務者の財産を見つけることができるのかというハードルや、(公正証書での借用書を作っていない限り)訴訟費用を負担しなければならない等のコストの問題もあり、債権者が債務者からお金を回収することは困難です。

このときに、銀行としては、抵当権を設定しておけば、抵当権の設定している不動産を訴訟等しなくても売却する手続きまで進めることができ、かつ、当該目的物の売却の対価については、他の債権者との関係では優先的に受け取る権利を持つという意味が出てきます。

抵当権の登記

抵当権が設定されているかどうかは、登記を見れば分かります。

借りていたお金を全額返済しても抵当権は自動的に抹消されません。

借りていたお金を返済すれば、債権者(お金を貸した側)から、抵当権を抹消してもいとの書類等をもらうことができます。抵当権の設定者(抵当権が設定されている土地や建物の所有者)が抹消の手続きをする必要があります。しかし、その手続きを怠っている人も多いです。

私達が登記を見るときには、抵当権が設定されているのは何年前なのか、チェックします。1年前ならほぼ、お金を返せていない=抵当権で把握されている権利は大きい。抵当権が設定されて20年経過しているのであれば、(順調にお金を返済していることが前提になるが)抵当権で把握されている権利は少ないかもしれない、と推察することができます。

登記を取得するときには、「共同抵当」にもチェックを入れます。銀行からお金を借りるときに、複数の不動産を抵当権を設定することがあります。これを共同抵当といいます。

共同抵当に入っている財産については、債務者(お金を借りた側)が所有している他の財産を見つけるのに役立ちます。

現実には一つの大きな土地だが、不動産登記上は複数の土地となっている場合や、土地上に建物が建っている場合には、一つの土地だけに抵当権を設定することはしないです。また、土地にだけ抵当権を設定するが建物に抵当権を設定しない等の対応も普通はしないです。

したがって、これらの不動産の実体(連番となっている一つの土地なのか、どの土地上にどの建物が存在しているのか)を把握するには、共同抵当の記載を参考にします。

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