「原状回復」とは、入居者が退去する際に部屋を元の状態に戻すことを指しますが、法律上の「原状回復義務」は入居者が故意または過失によって生じさせた損傷に限られます。この範囲を正確に理解することが、不当な費用請求に対抗するための第一歩です。
民法上の原状回復義務の定義（民法621条）
民法621条によれば、賃借人は「賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用収益によって生じた損耗並びに賃借物の経年変化を除く）を原状に復する義務を負う」と定められています。つまり、通常損耗と経年劣化は原状回復義務の対象外です。
入居者が負担する義務がある損傷（特別損耗）
- タバコのヤニ・臭いによる壁紙の変色・汚染
- ペットによる傷・臭い・汚れ
- 故意または過失による穴（釘穴を超えるもの）・傷
- 水漏れを放置したことによるシミ・腐食
- 不適切な使用による設備の故障・破損
📌 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」
国土交通省が策定したこのガイドラインは、裁判所や管理会社も参考にする実務上の基準です。「どちらが負担するか」の判断軸として広く活用されており、弁護士もこのガイドラインを根拠として交渉します。
範囲特定のポイント
- 入居時の状況を確認：入居時チェックシートや写真で元々の傷・汚れを特定
- 請求項目を分類：通常損耗か特別損耗かに区分して検討
- 減価償却の適用：特別損耗であっても耐用年数を考慮した負担割合を算出
- 弁護士による精査：専門家が請求書全体を精査し、争うべき項目を特定
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