礼金・更新料・敷金償却の「三重取り」契約の公序良俗違反（民法90条）

賃貸借契約の際、「礼金」「更新料」「敷金償却」という複数の初期費用や慣習的な金銭負担を求められ、退去時に疑問を感じたことはないでしょうか。これらの名目をすべて組み合わせた請求は、借主にとって著しく不利な「三重取り」にあたる可能性があります。

今回は、これら過重な金銭負担を強いる契約条項の法的性質と、民法第90条に基づく「公序良俗違反」の主張について、法律の専門的な視点からわかりやすく解説します。

賃貸借契約における「三重取り」の構造とは

賃貸借契約における金銭授受にはそれぞれ固有の名目がありますが、その実質が重複しているケースが見受けられます。

「礼金」は契約締結への謝礼として大家（賃貸人）に支払うものであり、原則として返還されません。「更新料」は契約更新時に支払う対価です。そして「敷金償却（または敷引）」は、退去時の原状回復費用や担保金として預かった敷金のうち、一定額を返還しないとする特約です。

これらがいずれも法外な高額で設定され、かつ同時に徴収されると、借主の経済的負担は耐え難いものとなります。これが実質的な「三重取り」と呼ばれる状態です。

法律におけるそれぞれの位置づけ

• 国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、敷金の性質はあくまで「賃料債務等の担保」と整理されています。
• 更新料についても最高裁判所の判例により、その金額が著しく高額でない限り一概に違法とはされないものの、契約全体のバランスが重視されます。
• 礼金についても、地域の商慣習としての側面は認められつつ、他の条件との兼ね合いで違法性が問われることがあります。

なぜ「三重取り」は公序良俗違反（民法90条）になり得るのか

民法第90条は、「公の秩序又は善良の風俗に反する法律行為は、無効とする」と定めています。これが「公序良俗違反」の規定です。

契約自由の原則があるため、当事者間の合意があればどのような特約でも有効に見えますが、消費者契約法や民法90条の制限を受けます。特に賃貸借契約では、貸主と借主の間に情報の非対称性や経済力の格差が存在するため、借主を不当に害する特約は制限されます。

公序良俗違反が認められやすい判断基準

裁判例において、契約条項が無効と判断される際には以下の要素が総合的に考慮されます。

• 経済的負担の過度な偏重（相場を大きく逸脱した金額設定か）
• 契約条項の免責範囲の広さ（通常の損耗までも借主負担にしていないか）
• 借主に対する十分な説明や合意形成がなされていたか

これらの要素から見て、「借主の権利を一方的に制限し、不当な利益を貸主にもたらすもの」と評価される場合、民法90条に基づきその特約は無効となります。

「三重取り」被害に遭ったときの具体的な対処法

もし高額な礼金や更新料に加え、法外な敷金償却を請求され、納得がいかない場合は、泣き寝入りせずに以下のステップで対応を検討しましょう。

1. 契約書の条項とガイドラインの確認

まずは手元にある賃貸借契約書を細かく確認し、敷金償却の特約や更新料に関する記載をチェックします。また、国交省のガイドラインや過去の判例に照らし合わせ、その金額が客観的に妥当かを見極めます。

2. 貸主や管理会社への交渉

不当な三重取りである旨を論理的に主張し、減額や返還を求めます。感情的に訴えるのではなく、「ガイドラインに反している点」や「公序良俗違反に該当する可能性」を冷静に伝えることが重要です。

3. 弁護士への相談

個人間の交渉では貸主側が応じないケースも少なくありません。そのようなときは、不動産トラブルに強い弁護士に代理交渉を依頼することで、法的根拠に基づいた適正な解決へとスムーズに導くことができます。