「特約」と「国交省ガイドライン」はどちらが優先されるか？
判例の結論

賃貸物件の退去時に必ずと言っていいほど問題になるのが、原状回復の費用負担です。見積もりを見て「なぜこんなに高額な費用を請求されるのか」「ガイドラインと違うのではないか」と疑問に思った方も多いのではないでしょうか。ここでカギとなるのが「特約」と「国交省ガイドライン」の優先順位です。

今回は、法律や過去の裁判例（判例）を踏まえて、どちらが優先されるのかを分かりやすく解説します。

国交省ガイドラインとは？その法的性質

退去時の原状回復トラブルを防ぐため、国土交通省は「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を定めています。

このガイドラインの基本的な考え方は、以下の通りです。

• 経年劣化や通常の損耗（日焼け、クロスの手あかなど）の修繕費用は、家賃に含まれているため借主が負担する必要はない
• 借主の故意・過失、あるいは通常の用法を超えるような使い方（ペットによる傷、不注意による破損など）による損耗（善管注意義務違反）のみ、借主が負担する

ここで注意しなければならないのは、このガイドラインはあくまで「行政の指針（目安）」であり、法律そのものではないという点です。そのため、ガイドラインとは異なる内容を契約書に盛り込むことが直ちに違法になるわけではありません。

契約書の「特約」とは何か

賃貸借契約において、ガイドラインの原則とは異なるルールを当事者間で取り決めることを「特約（とくやく）」と呼びます。

例えば、以下のような条項が特約に該当します。

• 「退去時は、借主の故意・過失にかかわらず、一律で全クロス（壁紙）の張り替え費用を負担する」
• 「ハウスクリーニング費用として、退去時に一律◯万円を借主が支払う」
• 「ペットを飼育していなくとも、退去時の消毒代として◯万円を徴収する」

契約自由の原則があるため、原則として当事者双方が合意して契約書にサインしたのであれば、特約は有効となります。では、どれほど借主に不利な特約であってもすべて有効になってしまうのでしょうか。

裁判例から読み解く特約の有効性（優先順位の結論）

実際の裁判では、特約の有効性について非常に厳格な判断が下されています。最高裁判所の判例（最高裁平成12年12月14日判決など）では、ガイドラインや民法の原則とは異なる特約が有効と認められるために、以下の厳格な要件を満たしている必要があるとしています。

特約が有効と認められるための要件は以下の通りです。

• 特約の必要性があり、客観的・合理的な理由が存在すること
• 借主が賃貸借契約時に、その特約によって通常の原状回復義務を超えた負担をすることについて、明確に認識して合意していること
• 借主にとって一方的に著しく不利な内容ではないこと

つまり、不動産会社から「契約書に書いてあるから」と一方的に説明され、十分な認識がないままサインさせられたような高額な特約は、法的に「無効」と判断される可能性が高いのです。特約が無効となれば、当然ながら国交省のガイドラインや民法の原則に立ち返り、適正な負担額を算出することになります。

不当な特約による高額請求に直面したら

「特約があるから全額支払ってください」と管理会社や大家から請求された場合でも、その特約が上記の要件を満たしていなければ、支払う義務はありません。特に、明確な説明がないまま署名させられた一律のクリーニング特約や、通常の損耗までカバーさせようとするクロス全張り替えの特約などは、減額できる余地が十分にあります。

もし高額な請求に納得がいかない場合は、泣き寝入りして支払う前に、弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。適正なガイドラインと判例の基準に基づき、正しい金額への減額交渉を行うことが可能です。