口頭で「綺麗に使えば特約費用はかからない」と言われた場合の証拠提示

賃貸物件の退去時、入居時の契約説明の際に「綺麗に使ってもらえれば、特約に書いてあるクリーニング費用は請求しませんよ」と口頭で言われた経験はないでしょうか。しかし、いざ退去してみると、その口頭の約束とは異なり、高額な特約費用を請求されるトラブルが後を絶ちません。

このようなトラブルにおいて、「口頭の約束」をどのように証明し、契約書の記載に対抗すればよいのかについて、法律の専門的な視点から解説します。

口頭約束と契約書の記載が食い違う場合の法律上の難しさ

賃貸借契約において、契約書面に書かれている内容と、担当者が口頭で説明した内容が異なるケースは少なくありません。しかし、裁判やその前の示談交渉においては、「書面（契約書）」の効力が非常に強く優先されるという大原則があります。

民事トラブルでは「言った・言わない」の水掛け論になりやすく、書面という客観的な証拠に対抗するには、口頭の約束が存在したことを裏付ける決定的な証拠が必要不可欠となります。もし明確な証拠がないまま「口頭でこう言われた」と主張し続けても、管理会社側や大家側に押し切られてしまう可能性が高いのが現実です。

口頭の約束を裏付けるための有効な証拠の探し方

もし、契約時の担当者の言葉を信じており、後から高額な特約費用を請求されてしまった場合は、以下のような証拠が残っていないか確認してみましょう。

• メモや手帳の記録
• メールやLINEなどのやり取り
• 通話録音データ
• 重要事項説明時の同席者の証言

特に、契約前のやり取りでメールやLINEなどの文字として残っている場合は、非常に強力な証拠となります。また、当時の担当者との電話の録音データがあれば、口頭での約束を立証する有力な武器になります。

もし直接的な証拠がない場合でも、あきらめる必要はありません。そもそもその「特約」自体が法的に無効である可能性を探るアプローチが有効です。

特約自体が無効主張できるケースとは

口頭の約束の証明が難しい場合でも、賃貸借契約書にある特約そのものが法的に無効であると主張できる場合があります。最高裁判所の判例や消費者契約法に基づき、以下の要件を満たさない特約は無効と判断されるケースがあります。

• 特約の必要性や具体性が欠けている場合
• 借主側に一方的な不利益を課す内容である場合
• 契約締結時に、特約内容について明確な合意や十分な説明がなされていなかった場合

特に、単に「借主にすべてのハウスクリーニング費用を負担させる」といった一律の特約は、消費者契約法第10条に違反し、無効とされる可能性が高くなります。口頭での説明内容を覆せない場合でも、特約の有効性そのものを精査することで、減額交渉の余地は十分に生まれます。

トラブルに直面したら弁護士への相談を検討しましょう

口頭での約束を信じていたにもかかわらず高額な請求を受けると、精神的にも大きな負担となります。ご自身だけで管理会社や大家と交渉を続けても、専門的な知識の差から言いくるめられてしまうリスクがあります。

弁護士法人夕陽ヶ丘法律事務所では、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」や過去の判例に基づき、適正な特約の解釈や法的な無効主張をサポートいたします。口頭約束の証拠集めにお悩みの方や、不当な高額請求にお困りの方は、ぜひ一度当事務所の無料相談をご利用ください。