契約書特約の解釈が分かれる場合の「疑わしきは起草者の不利益に」の原則

賃貸借契約の終了時、高額な退去費用を請求されて納得がいかないケースは後を絶ちません。その多くは「契約書に記載されている特約」が原因となっていますが、その文言があいまいであるために貸主と借主の間で解釈が分かれることがよくあります。

そのようなトラブルにおいて、借主を強力に守る法律上の原則が存在します。それが「疑わしきは起草者の不利益に」という解釈原則です。この原則の意味と、曖昧な特約に直面した際の対抗策について詳しく解説します。

契約書の特約トラブルと「解釈の限界」

賃貸借契約を締結する際、契約書にはさまざまな「特約」が盛り込まれます。本来、原状回復義務の範囲は国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によって一定の基準が示されていますが、契約自由の原則により、これとは異なるルールを特約で定めることも一定の条件下で認められています。

しかし、この特約の文言が非常に抽象的であったり、複数の解釈ができたりする表現になっていることが少なくありません。 例えば、以下のようなケースです。

• 「退去時は、借主の費用負担により室内の全面的なハウスクリーニングおよびクロス張替えを行うものとする」
• 「通常損耗についても、借主がその原状回復責任を負う」

このような曖昧な記載があると、貸主側は「すべてのクロスの張替え費用を全額負担してほしい」と主張し、借主側は「一部の汚損部分だけでよいのではないか」と解釈の相違が生じ、泥沼のトラブルに発展します。

「疑わしきは起草者の不利益に」の法原則とは

文言の解釈が分かれ、どちらが正しいとも言い切れないような曖昧な条項がある場合、民法やこれまでの裁判例において重要な解釈基準となるのが「疑わしきは起草者の不利益に（contra proferentem）」という原則です。

これは、契約書等の文書を作成した者（賃貸借契約であれば、主に貸主側や不動産会社などの起草者）に対して、その文言の曖昧さや不備の責任を負わせるという法理です。

なぜ作成者に不利に解釈されるのか？

契約書の条文を一方的に作成する立場にあった者は、自身の意図する内容を明確かつ正確に記載する機会と能力を持っていました。それにもかかわらず、あえて意味が曖昧な文言や、複数の解釈が成り立つ表現を用いたのであれば、それは作成者側の落ち度であるとみなされます。

そのため、解釈に疑義が生じた場合には、その文書を作成した側（貸主）にとって最も有利にならないよう、言い換えれば借主にとって不利益にならない（＝借主有利な）解釈が採用されることになります。

消費者契約法による借主の保護

この「起草者の不利益に」という原則をさらに裏付ける法律として、消費者契約法が存在します。

個人が居住用として賃貸物件を借りる場合、プロである貸主・不動産業者と一般消費者である借主の間には、情報の質・量や交渉力において大きな格差（情報の非対称性）があります。

消費者契約法第10条では、民法の任意規定に比べて消費者の権利を制限し、または義務を加重する条項であって、民法第1条第2項に規定する基本原則（信義誠実の原則）に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とすると定めています。

したがって、貸主に一方的に有利で、借主に予期せぬ高額な金銭負担を強いるような不明確な特約は、そもそも消費者契約法によって無効と判断される可能性が高いといえます。

あいまいな特約を突きつけられたときの対処法

退去時に高額な費用請求を受け、契約書の特約の解釈で揉めたときは、以下のステップで冷静に対処することが重要です。

• 特約の文言が客観的に見て明確であるか、多義的な解釈が可能かを確認する
• 国土交通省のガイドラインに照らし合わせ、特約が客観的・合理的な理由（借主が特約の必要性を認識し、合意していたか等）を満たしているか精査する
• 貸主側からの請求に対し、「文言があいまいであり、起草者の不利益に解釈されるべきである」「消費者契約法により無効である可能性が高い」旨を主張し、適正な金額への減額を求める

特約があるからといって、貸主の言い値ですべての費用を支払う必要は決してありません。文言の不備や法律の原則を正しく理解し、毅然とした態度で交渉することが大切です。