「未納家賃・遅延損害金」と「敷金・原状回復費用」の対相殺・差引計算

賃貸借契約が終了する際、借主側が家賃を滞納しているケースや、反対に大家側が法外な原状回復費用を請求してくるケースなど、お金の精算を巡るトラブルは後を絶ちません。特に、未納家賃・遅延損害金がある状態での敷金・原状回復費用の相殺や差引計算については、法律上のルールを正しく理解しておく必要があります。

今回は、未払い賃料がある場合の敷金の優先充当順位や、実際の差引計算の仕組みについて詳しく解説します。

家賃未納と敷金の充当関係はどうなる？

賃貸借契約において、借主が差し入れた敷金は、家賃の滞納をはじめとする借主のすべての債務を担保する性質を持っています。

そのため、退去時に家賃の未納分が存在する場合、大家側は特別な意思表示をしなくとも、敷金を未納家賃に充当することができます。法律上、敷金は「賃貸借終了後、目的物の返還を受けるまでに生じた一切の金銭債務を控除した残額を返還する」とされているためです。

敷金が充当される順番（優先順位）

複数の金銭債務（未納家賃、遅延損害金、原状回復費用など）がある場合、どの債務から優先して敷金が充当されるのかが問題となります。

一般的には、以下の順番で優先的に充当されます。

• 遅延損害金（滞納に対するペナルティ）
• 未納賃料（古い期の賃料から順に）
• 原状回復費用（借主負担分）
• その他の損害賠償債務

このように、発生時期や性質に応じて適切な順序で計算が行われます。

遅延損害金の計算と注意点

家賃を滞納した場合、元本となる未納家賃だけでなく、遅延損害金が発生します。遅延損害金とは、期日までに家賃を支払わなかったことに対する損害賠償金です。

遅延損害金の計算式は以下の通りです。

• 未納家賃の額 × 遅延損害金の利率（年率） × 滞納日数 ÷ 365日

契約書に利率の定めがある場合はその利率（ただし消費者契約法等の制限内）が適用され、特約がない場合でも法定利率（現在は年3％、変動制）が適用されます。敷金の精算時には、この遅延損害金も含めて計算されるため、滞納期間が長いほど借主側の負担が大きくなります。

実際の差引計算モデルケース

ここで、具体的な数字を使って「未納家賃・遅延損害金」と「敷金・原状回復費用」の差引計算モデルを見てみましょう。

【前提条件】

• 敷金：100,000円
• 未納家賃：120,000円（2ヶ月分）
• 遅延損害金：5,000円
• 原状回復費用（借主負担分）：30,000円

【計算の手順】

1. 借主が負担すべき総額の算出 未納家賃（120,000円） ＋ 遅延損害金（5,000円） ＋ 原状回復費用（30,000円） ＝ 155,000円
2. 敷金の充当（差引計算） 総額（155,000円） － 敷金（100,000円） ＝ 55,000円

このモデルケースの場合、敷金10,0万円をすべて差し引いた上で、借主は不足分である55,000円を大家に追加で支払う必要が生じます。

反対に、敷金が未納家賃や原状回復費用の総額を上回っている場合は、大家側が借主に対して残額（敷金返還請求権に基づく金額）を速やかに返金しなければなりません。

トラブルになりやすいポイントと対策

実務上、この精算を巡っては以下のようなトラブルが多く発生します。

1. 法外な原状回復費用と相殺される

大家側が、経年劣化や通常の損耗分まで含んだ高額な原状回復費用を算出し、それを未納家賃と相殺して「敷金は戻らないし、さらに追加請求する」と主張するケースです。 これに対しては、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を基準にし、借主負担となる範囲を正しく見極めて減額交渉を行う必要があります。

2. 相殺の合意や明細の不透明さ

どのような計算根拠でいくら相殺されたのか、明細が不明確なまま一方的に処理されることがあります。借主としては、必ず詳細な明細書の交付を求め、納得のいかない項目が含まれていないか確認することが重要です。

金銭の精算で不当な請求を受けていると感じた場合は、一人で悩まずに専門知識を持つ弁護士へご相談ください。