借主が「無断で他人に転貸（また貸し・民泊）」していた場合の原状回復と違約金

賃貸物件を貸し出したところ、借主が無断で他人に転貸（また貸し）していたり、許可なく民泊として営業していたりするケースが後を絶ちません。こうした事態が発覚した場合、大家（賃貸人）としては非常に大きなショックを受けるとともに、物件のダメージや契約違反に対する法的措置に頭を悩ませることになります。

この記事では、無断転貸や民泊運営によって引き起こされた深刻な原状回復トラブルと、違約金請求の法的根拠について、弁護士の視点から分かりやすく解説します。

無断転貸や民泊運営が引き起こす深刻なトラブル

賃貸借契約において、借主が勝手に第三者に部屋を使用させる「無断転貸（民法612条違反）」は、重大な契約違反です。特に最近問題となっているのが、許可を得ずに宿泊施設として無断で「民泊」営業を行っていたケースです。

民泊に使われた場合、一般的な居住用物件とは比較にならないほど不特定多数の人間が出入りします。その結果、以下のような深刻な問題が発生しやすくなります。

• 室内備品の急激な消耗や紛失
• ゴミの不法投棄や近隣住民との深刻な騒音トラブル
• 土足での歩行やスーツケースの引きずりによる床・壁の激しい損傷

このような状態を放置すると、物件の資産価値が著しく低下してしまいます。

通常損耗を超える損傷と原状回復の範囲

通常、賃貸物件の経年劣化や通常の生活で生じる損耗（クロスの色あせなど）の費用は、家賃に含まれているため借主が負担する必要はありません。しかし、無断転貸や民泊の場合は話が別です。

不特定多数の利用者が土足で上がり込んだり、家具をぶつけて壁に大きな穴を開けたりしたようなケースでは、これらは「借主の責めに帰すべき事由による特別損耗」とみなされます。

したがって、通常の経年劣化の概念は適用されず、床の全面張替えや壁クロスの全面張替え、さらには特殊なクリーニング費用など、原状回復にかかる多額の費用を借主に請求できる可能性が高いといえます。

契約解除と違約金請求の法的根拠

無断転貸や民泊営業が発覚した場合、大家はどのような法的手段に出られるのでしょうか。

1. 信頼関係破壊の法理による契約解除

最高裁判所の判例により、賃貸人と借主との間の「信頼関係を破壊するような背信行為」があった場合、無催告または催告の上で賃貸借契約を解除できるとされています。他人に部屋を勝手に使わせる無断転貸は、まさにこの「信頼関係の破壊」に該当するため、契約を即座に解除して退去を求めることが可能です。

2. 違約金の請求

多くの賃貸借契約書には、「無断転貸を行った場合、違約金として家賃の〇ヶ月分を支払う」といったペナルティ条項が盛り込まれています。この条項に基づき、契約違反に対する違約金を請求することが可能です。仮に契約書に明記されていない場合でも、被った実損害（逸失利益や修繕費の差額など）について損害賠償請求を検討することになります。

トラブルをスムーズに解決するために弁護士へご相談ください

無断転貸や民泊を行っていた借主は、連絡がつきにくくなったり、「自分は知らない、使っていたのは勝手に泊まった友人だ」などと責任逃れをしたりするケースが少なくありません。また、高額な修繕費や違約金の支払いを巡って激しい言い争いに発展することも多々あります。

個人間での交渉が難航している場合や、適正な修繕費・違約金を確実に回収したいとお考えの場合は、不動産トラブルに強い弁護士へのご相談をおすすめします。法的な根拠に基づいた内容証明郵便の送付や、代理人としての交渉・法的手続きを通じて、迅速かつ有利な解決をサポートいたします。