借主が「無許可でDIY・リノベーション」を行った場合のスケルトン復元請求

賃貸物件で、大家さんの許可を得ずに勝手に壁の色を塗り替えたり、棚を取り付けたりする「無許可DIY」は、退去時のトラブルに発展しやすい典型的なケースです。

「借りている部屋なのだから、きれいにしたのだから問題ないだろう」と考えてしまう借主も少なくありませんが、法的なルールや契約上は、思わぬ重いペナルティが課される可能性があります。

今回は、借主が無許可でDIYやリノベーションを行った場合の原状回復義務と、スケルトン復元請求の法的な考え方について、弁護士法人夕陽ヶ丘法律事務所が詳しく解説します。

借主が無許可でDIY・リノベーションをした場合のスケルトン復元請求について

賃貸借契約では、建物の価値を勝手に変更されないよう、無断での改築や模様替えを禁止する条項（原状変更禁止特約など）が設けられていることがほとんどです。

この規定に違反して勝手にDIYを行った場合、貸主は契約違反を理由に、元の状態に戻すよう強く求めることができます。

無許可DIYにおける原状回復の基本原則とガイドラインの例外

通常、賃貸物件の原状回復においては、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」がベースとなり、経年変化や通常損耗（自然損耗）の費用は貸主（オーナー）が負担することになっています。

しかし、このガイドラインや通常の原状回復ルールがそのまま適用されるのは、あくまで「通常の使い方」をした場合や、適切な許可を得て行った工事の場合です。

無許可で行ったDIYやリノベーションには、以下のような特徴があります。

• 通常損耗の抗弁が使えない：経年劣化による価値の低下ではなく、借主の意思で故意に手を加えたものであるため、ガイドラインの「経年変化を考慮する」というルールは原則として適用されません。
• 貸主の財産権の侵害：所有者である貸主の承諾なく建物に手を加える行為は、所有権や管理権の侵害にあたります。

したがって、「きれいに使いやすく改良した」という借主側の主観的な善意やメリットの主張は、法的な免責理由になりにくい点に注意が必要です。

スケルトン復元請求と工事費用の全額借主負担

無許可DIYの悪質なケースや、建物の構造部分にまで手を加えている場合、貸主側から「スケルトン復元（コンクリートむき出しの骨組みの状態に戻すこと）」を要求されることがあります。

この場合の法的リスクと金銭的負担は非常に大きなものになります。

• 工事費用の全額自己負担：撤去費用、廃棄物処分費用、下地の修繕費用など、元に戻すためにかかったすべての費用が借主への請求対象となります。
• 高額な請求トラブル：部分的な修繕にとどまらず、部屋全体や広範囲の造作撤去が必要になるため、数十万円から数百万円という高額な請求額を提示されるケースも珍しくありません。
• 工事完了までの賃料発生：復旧工事に要する期間も賃貸借契約が継続しているとみなされ、その間の賃料や損害賠償金を請求されるリスクもあります。

「DIY可」をうたう物件であっても、契約書や事前の書面による合意内容を逸脱した範囲の工事を行った場合は、同様に原状回復義務を問われますので油断は禁じます。

トラブルに発展した際の対処法と弁護士への相談

もし無許可DIYを理由に、貸主や管理会社から法外な金額のスケルトン復元費用を請求されたり、話し合いが平行線をたどったりしている場合は、感情的な対立を避けるためにも早期の専門家への相談が有効です。

たとえ無許可での改装に落ち度があったとしても、請求されている金額が妥当であるか、過剰な工事費が含まれていないかなど、法的な観点から適正額を精査する必要があります。

弁護士法人夕陽ヶ丘法律事務所では、借主側・賃貸人側の双方の立場に立ち、賃貸借契約書や実際の改装状況を確認した上で、適正な解決に向けたサポートを行っております。高額な退去費用や原状回復トラブルでお困りの際は、どうぞお気軽にご相談ください。