借主死亡時の「相続人全員の相続放棄」における相続財産清算人選任と残置物処分

賃貸している物件の借主が亡くなり、すべての相続人が相続放棄を選択した場合、部屋に残された家財道具や荷物（残置物）の扱いは、賃貸人にとって頭の痛い深刻な問題となります。

「勝手に処分してよいのか」「家賃や撤去費用は誰に請求できるのか」と悩まれる方も少なくありません。本記事では、借主死亡時に相続人全員が相続放棄をした場合の残置物処分の法的なルールと、家庭裁判所における相続財産清算人選任の必要性について詳しく解説します。

借主が死亡し相続人が全員相続放棄した場合の残置物トラブル

賃借人が亡くなり、配偶者や子どもなどの法定相続人が全員「相続放棄」の手続きを行うと、最初から相続人でなかったものとみなされます。

これに伴い、借主が所有していた家具、家電、衣類などの残置物清算についても、誰が責任を持つべきか宙に浮いた状態になります。賃貸人としては「次の入居者を募集するために早く部屋を空にしたい」と考えますが、たとえ相続人がいなくても、個人の所有物を無断で処分することは法的なリスクを伴います。

勝手な処分が引き起こす法的リスク

相続放棄がなされたからといって、賃貸人が自身の判断で室内の荷物を処分したり、勝手に外へ運び出したりすると、後から思わぬトラブルに発展する恐れがあります。

• 所有権侵害にあたる可能性（遺品に対する権利問題）
• 後日、形見分けなどを主張する親族が現れた際の損害賠償リスク
• 財産の無断処分が「相続の承認」とみなされるリスク（※相続人の場合）

このように、正当な法的手続きを踏まずに自力救済的に処分を行ってしまうと、賃貸人が不法行為責任を問われるリスクがあるため注意が必要です。

相続財産清算人の選任手続きと残置物処分の流れ

では、借主が死亡し、相続人が誰もいない（あるいは全員が相続放棄した）場合には、具体的にどのような手順で部屋を明け渡してもらえばよいのでしょうか。

解決の鍵となるのが、家庭裁判所に相続財産清算人の選任を申し立てる手続きです。

1. 家庭裁判所への「相続財産清算人選任」の申し立て

相続人全員が相続放棄をした場合、あるいはそもそも相続人が存在しない場合、利害関係人（賃貸人など）は、管轄の家庭裁判所に対して相続財産清算人の選任を申し立てることができます。

• 申し立てができる人：賃貸人（家主）、債権者など
• 必要書類：戸籍謄本、賃貸借契約書、残置物の状況がわかる資料、予納金など

相続財産清算人が選任されると、その人が亡くなった人（被相続人）の財産の管理者となり、賃貸借契約の解除交渉や未払家賃の清算、そして室内の残置物清算に向けた法的権限を持ちます。

2. 相続財産清算人による残置物の撤去と部屋の明け渡し

相続財産清算人が選任された後は、清算人が中心となって遺産の調査や管理が行われます。

賃貸人は相続財産清算人に対し、室内の残置物を撤去し、部屋を明け渡すよう求めていきます。清算人の判断と手続きのもとで適法に荷物が処分され、初めて物件の原状回復と次の募集が可能となります。

注意すべき「予納金」の負担

相続財産清算人の選任を申し立てる際、裁判所に対して予納金（予納郵券や清算人の報酬にあてるためのお金）を納付しなければならないケースがほとんどです。

この予納金は、亡くなった借主の財産から支払われるのが原則ですが、借主にほとんど財産が残されていない場合、申し立て人である賃貸人が一時的に数十万円程度の予納金を負担しなければならないケースもあります。

賃貸人が知っておくべき実務上のポイントと専門家への相談

相続放棄に伴う残置物清算や清算人選任の申し立ては、法律的な専門知識と煩雑な裁判所手続きを伴います。

「予納金の負担を少しでも抑えたい」「できるだけ早く法的に安全な方法で部屋を取り戻したい」とお考えの賃貸人の方は、個人で抱え込まずに早めに弁護士などの専門家に相談することをお勧めします。

当事務所では、借主の死亡や相続放棄に伴う複雑な明け渡しトラブル、残置物撤去に向けた法的アドバイスから裁判所手続きのサポートまで、賃貸人様の利益を守るための支援を行っております。どうぞお気軽にご相談ください。