借主が「契約満了後も不当居座り」した場合の損害金（賃料相当損害金）の請求

賃貸借契約が終了したにもかかわらず、借主が正当な理由なく退去せず居座り続けるトラブルが発生することがあります。契約満了後の居座りは、貸主にとって大きな経済的・精神的損害となるため、法的な対抗措置を知っておくことが不可欠です。

本記事では、借主が契約満了後も不当居座りをした場合に請求できる「賃料相当損害金」の仕組みや、高額な賠償金特約の有効性について、弁護士の視点から分かりやすく解説します。

契約満了後の「不当居座り」とは？賃料相当損害金の種類と法的性質

賃貸借契約が期間満了や解約によって終了したにもかかわらず、借主が退去せずに物件を占有し続ける行為は、法律上「不法占拠（不当居座り）」にあたります。

契約が終了しているため、それ以降は通常の「賃料（家賃）」が発生する法的根拠がなくなります。その代わりに貸主が請求できるようになるのが、賃料相当損害金です。これは、物件を不法に占有されたことによって生じた損害を補填するための金銭であり、性質としては損害賠償請求権となります。

賃料相当損害金と通常賃料の違い

実務上、金額の計算方法は従来の月額賃料をベースにすることが多いですが、法的性質や請求できる名目が異なります。無断で居座られた期間について、貸主は明け渡しが完了するまでの間、この損害金を請求する権利を持ちます。

倍額請求などの特約は有効？損害金の金額設定のルール

賃貸借契約書の中には、契約終了後の居座りに対して「損害金として賃料の倍額（2倍）を支払うこと」といった特約が盛り込まれているケースがあります。この特約が法的に有効かどうかも大きな争点となります。

特約の有効性が認められるケース

裁判例上、契約終了後の不当な居座りに対するペナルティや抑止力として、賃料の倍額程度の損害金支払いを定める特約は、公序良俗に反しない限りにおいて有効と判断される傾向にあります。

貸主側としては、次に入居予定だった人に迷惑がかかったり、物件を自由に活用できなくなったりする損害を被るため、ある程度の割増請求は合理性があると認められやすいためです。

金額が過大な場合の制限

ただし、例えば賃料の5倍、10倍といった常軌を逸した高額な倍額特約が設定されている場合、消費者契約法や民法上の公序良俗違反（民法90条）により、裁判所によって減額される可能性があります。妥当な範囲（一般的には1.5倍から2倍程度）を超える過剰な請求は、かえってトラブルを長期化させる原因になるため注意が必要です。

不当居座りトラブルを解決するための正しい手順

借主が居座りを続けた場合、貸主が感情的になって自力救済（鍵の交換や荷物の強制撤去など）を行うことは、法律で禁止されています。トラブルを法的に正しく解決するためには、以下のステップを踏むことが重要です。

• 内容証明郵便による退去の催告と損害金の請求通知
• 占有移転禁止仮処分の申し立て（第三者への占有移転を防ぐため）
• 明渡訴訟および賃料相当損害金請求訴訟の提起
• 裁判所の判決に基づく強制執行の断行

裁判手続きには一定の時間がかかるため、居座りの兆候が見られた段階、あるいは契約満了時に退去の意思がないことが判明した段階で、早期に弁護士へ相談することをおすすめします。

まとめ

借主による契約満了後の不当居座りは、通常の賃料ではなく「賃料相当損害金」として請求することが可能です。倍額等の特約についても、妥当な範囲であれば有効性が認められますが、自力救済は厳に慎み、法的な手続きに則って解決を図る必要があります。

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