「サブリース会社（一括借り上げ）」とオーナー間の原状回復費用負担争い

賃貸経営の安定化を図るために「サブリース（一括借り上げ）契約」を締結しているオーナー様は多いですが、入退去のタイミングで問題になりやすいのが原状回復費用の負担です。一般の賃貸借契約とは異なる特有の仕組みがあるため、トラブルに発展するケースが後を絶ちません。

この記事では、サブリース会社とオーナー間における原状回復費用の負担をめぐる争いの構造と、その解決策について詳しく解説します。

サブリース契約における原状回復の仕組みとトラブルの背景

サブリース契約とは、オーナーが所有する物件をサブリース会社が一括して借り上げ、それを第三者に転貸する仕組みです。この構造により、オーナーは空室リスクを回避して安定した家賃収入を得ることができます。

しかし、入居者が退去する際の原状回復費用については、一般の賃貸借契約とは異なる複雑さがあります。

• 入居者とサブリース会社間、およびサブリース会社とオーナー間の2つの契約が存在する
• サブリース会社が主導して工事を行うため、費用の妥当性が不透明になりやすい
• 契約書に独自のルール（免責規定など）が盛り込まれていることが多い

このような背景から、本来はサブリース会社側が負担すべき費用までオーナーに請求されるなどのトラブルが発生しています。

契約書上の「原状回復免責条項」の確認ポイント

サブリース会社との間で原状回復費用をめぐる争いが生じた際、最初に確認すべきなのがサブリース契約書です。契約書には、室内の修繕やリフォーム費用をどちらがどの割合で負担するかについての取り決め（免責条項など）が詳細に記載されています。

特に以下の点に注目して契約書を精査してください。

• 小規模修繕やクロス張替え等の費用の負担主体が明記されているか
• 一定期間ごとにオーナーが修繕積立金のような形で費用を天引きされる契約になっていないか
• 「転借人（実際の入居者）の故意・過失による損耗以外はすべてオーナー負担」といった不利な条項が含まれていないか

サブリース会社が「契約書に書いてある」と主張していても、その条項自体が消費者契約法や民法の原則に照らして不当であると判断される可能性もあります。文字通りの解釈をうのみにせず、専門家の目を借りて内容を精査することが重要です。

サブリース会社との交渉術と適切な対応策

高額な原状回復費用を請求された場合、感情的に反発するのではなく、客観的な根拠を持って交渉に臨む必要があります。以下のステップで冷静に対応しましょう。

• 見積書と実際の損傷箇所の照合を行う 提示された見積もりの単価が適正か、不要な工事が含まれていないかを確認します。現場の写真や退去時チェックリストの提出を求めましょう。
• ガイドラインや判例を意識した主張を行う 国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の考え方を参考にし、経年劣化や通常損耗分までオーナー負担になっていないかを厳しくチェックします。
• 弁護士を通じた法的なアプローチを検討する 個人間の交渉ではサブリース会社が取り合ってくれない場合でも、弁護士名義で内容証明郵便を送付することで、会社側の姿勢が軟化するケースが多く見られます。

不当な請求に悩んだときは専門家へ相談を

サブリース会社は不動産のプロであり、オーナーとの知識の格差を利用して一方的な請求をしてくるケースも散見されます。「契約だから仕方ない」と諦めてしまう前に、まずは契約書を持参して賃貸トラブルに強い弁護士に相談することをおすすめします。適正な負担額を見極め、オーナーの権利を守るための心強いサポートを受けることができます。