賃貸人の未払い家賃相殺主張が退けられ敷金が回収される判例モデル

賃貸物件の退去時、本来は戻ってくるはずの敷金に対して、賃貸人（大家や管理会社）から「未納家賃があるため相殺する」と主張され、返還を拒まれてしまうトラブルが後を絶ちません。しかし、賃貸人側の一方的な主張が必ず認められるわけではありません。

今回は、未納家賃の主張を法的に精査し、不当な相殺を退けて敷金回収を勝ち取った判例モデルを基に、正当な権利を取り戻すためのポイントを弁護士法人夕陽ヶ丘法律事務所の専属ライターが解説します。

賃貸人による「未払い家賃の相殺」トラブルの実態

賃貸借契約において、敷金は「借主が負担すべき債務（家賃の滞納や原状回復費用など）を担保するため」に預けるものです。そのため、退去時に家賃の滞納があれば、原則としてその分の金額は敷金から差し引かれます。

しかし、悪質なケースや管理上のミスがある場合、以下のような不当な相殺主張が行われることがあります。

• すでに支払ったはずの家賃を「未払い」だと思い込んでいる・主張している
• 過去の時効にかかった家賃債権を持ち出して相殺しようとする
• 根拠のない高額な損害賠償や修繕費と合わせて一括で相殺される

このような賃貸人側の一方的な主張に対して、借主が泣き寝入りしてしまうケースは少なくありません。しかし、法的なルールに則って証拠を精査すれば、不当な相殺を退けることは十分に可能です。

判例モデルに見る「未払い家賃相殺が退けられた理由」

実際の裁判例をモデルにしたケースを見てみましょう。ある借主Aさんが退去した際、賃貸人から「過去数ヶ月分の未納家賃があるため、敷金は一切返還しない」と主張されました。しかし、Aさんはすべての家賃を毎月口座振替で支払っており、通帳の記録も残っていました。

裁判において、賃貸人の主張が退けられ、敷金回収が認められた主な理由は以下の通りです。

• 賃貸人が主張する「未納期間」の家賃について、通帳の引き落とし履歴や領収書等で支払いの事実が明確に証明されたこと
• 賃貸人側が具体的な滞納の根拠や帳簿の開示を行わず、客観的な証拠に基づかない主観的な主張にとどまったこと

裁判所は、客観的な証拠によって実際の家賃支払いが証明されている以上、賃貸人側の抽象的・一方的な未納家賃の主張に基づく相殺は認められないと判断しました。

敷金回収に向けた具体的な対策とステップ

もし、あなたも「未納家賃の相殺」を理由に敷金返還を拒まれているのであれば、以下のステップで冷静に対処することが重要です。

• 家賃の支払いを証明できる通帳のコピー、振込明細書、クレジットカードの利用明細などを手元に集める
• 賃貸人や管理会社に対し、未納と主張されている具体的な「月」と「金額」の根拠を書面で開示するよう請求する
• 国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」や過去の判例を参考にしつつ、不当な相殺の撤回と敷金の返還を求める内容証明郵便を送る

これらを個人で行うことが難しい場合や、賃貸人が話し合いに応じない場合は、法律の専門家である弁護士に相談することをおすすめします。

まとめ：不当な相殺主張には毅然とした対応を

賃貸人から「未払い家賃がある」と言われると、それだけで不安になってしまうかもしれません。しかし、正当な理由や証拠がないにもかかわらず行われる相殺主張は、法的に認められるものではありません。

泣き寝入りして高額な負担を受け入れる前に、まずはご自身の支払履歴を確認し、適正な権利を取り戻しましょう。当事務所では、こうした敷金返還・原状回復トラブルに関するご相談を多数承っております。