「居抜きで入居した店舗」を退去する際の原状回復範囲：前テナントの造作撤去

店舗の賃貸借契約において、前の借主が残していった内装や設備をそのまま引き継ぐ「居抜き入居」は、初期費用を抑えられるため非常に人気があります。しかし、いざ退去する段階になって大きなトラブルになりやすいのが「原状回復の範囲」です。

「前任者が残した造作なのに、なぜ自分が撤去費用を払わなければならないのか」と疑問に思う借主様は少なくありません。ここでは、居抜き物件を退去する際の原状回復範囲と、前テナントの造作撤去を巡る法的トラブルの解決策について弁護士が詳しく解説します。

居抜き入居における原状回復の基本的な考え方

通常、賃貸物件を退去する際は、借りたときの状態に戻す「原状回復義務」が生じます。スケルトン（コンクリートむき出しの構造躯体）の状態で借りたのであれば、退去時もスケルトンに戻すのが原則です。

しかし、居抜き物件の場合は以下の複雑な権利関係が絡み合います。

• 前テナントが設置した造作や内装が存在する状態で入居している
• 契約上、どこまでの範囲を「原状」と定義しているかが曖昧になりやすい
• 貸主（オーナー）と前テナント、現テナント間での合意内容が整理されていないことがある

このため、退去時に高額なスケルトン工事費用を請求され、トラブルに発展するケースが後を絶ちません。

トラブルの最大の争点：造作の所有権と撤去義務の所在

居抜き入居で最も争点になりやすいのは、「前テナントが残した造作の所有権が誰に移っているか」という点です。

多くの場合、現テナントは前テナントから「造作譲渡」という形で設備を買い取る、あるいは無償で譲り受けています。このとき、造作の所有権は前テナントから現テナントへと完全に移行します。

所有権が自分に移っているということは、それらの設備を撤去する責任（原状回復義務）も現在の借主である自分自身が引き継いでいるとみなされるのが一般的な法的解釈です。

賃貸借契約書の「特約」を確認する

居抜き物件の契約では、契約書に以下のような特約が盛り込まれていることがほとんどです。

• 「退去時は一切の造作を撤去し、スケルトンに戻して返還すること」
• 「前テナントから引き継いだ設備についても、現借主が撤去する義務を負う」

もし契約書にこのような明確な記載がある場合、基本的にはその契約内容に従って撤去費用を負担しなければなりません。

前テナントの造作撤去費用を巡る減額交渉のポイント

契約書にスケルトン返しの特約があったとしても、すべてのケースで言われるがままの高額な請求を受け入れる必要があるわけではありません。以下のポイントを確認することで、請求金額の適正化や減額交渉ができる可能性があります。

1. 入居時の契約書や覚書の確認

入居する際、前テナントの造作を引き継ぐにあたって、貸主とどのような合意を交わしたかが重要です。「前テナントの造作の撤去義務は免除する」といった口約束や覚書が存在する場合、それを証拠として主張できる可能性があります。

2. 貸主側の承諾プロセスの確認

前テナントから居抜きで引き継ぐ際、貸主がその状態での入居を正式に承諾していたかどうかも争点になります。貸主の積極的な意向で居抜きを認められた場合など、一律にすべてのスケルトン費用を現借主に負担させるのが信義則上、不当であると主張できる余地があります。

3. 見積もりの妥当性の検証

貸主側から提示された撤去工事の見積もりが、実際の相場と比較して著しく高額であるケースは少なくありません。複数の業者による相見積もりを取ることで、適正価格への減額を迫ることができます。

居抜き退去のトラブルは弁護士にご相談ください

居抜き物件の退去費用や原状回復の範囲を巡るトラブルは、当事者同士の話し合いだけでは感情的になってしまい、平行線をたどりがちです。特に店舗の退去費用は数百万円単位の高額になることが多く、泣き寝入りするには損失が大きすぎます。

当事務所では、賃貸借契約書やこれまでの経緯を精査し、国交省のガイドラインや過去の判例に基づいた適正な法的アドバイス、および貸主との交渉代行を行っております。高額な撤去費用や原状回復請求にお悩みの借主様は、ぜひ一度ご相談ください。