飲食店（居酒屋・カフェ）の原状回復：厨房設備・ダクト・油脂遮断トラップ撤去

飲食店（居酒屋・カフェなど）の賃貸借契約を終了し、物件を明け渡す際、大きなトラブルになりやすいのが厨房設備や排気ダクトの原状回復工事です。一般の住宅やオフィスとは異なり、飲食店特有の設備撤去には専門的な知識と高額な費用が伴います。

「どこまでを借主が元の状態に戻さなければならないのか」「スケルトン返しか、居抜き返しか」といった疑問や、見積もりの高額さに悩むテナント様は少なくありません。この記事では、飲食店特有の厨房設備、ダクト、油脂遮断トラップ（グリストラップ）などの撤去工事における原状回復のルールと注意点を解説します。

飲食店の原状回復における基本ルールと「スケルトン返し」

一般的な住居の原状回復であれば、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が大きな指針となりますが、事業用賃貸物件（テナント・飲食店）の場合は、契約書に特約が記載されているケースがほとんどであり、当事者間の契約内容が最優先されます。

特に飲食店の場合、契約書においてスケルトン返し（内装をすべて撤去し、コンクリート打ちっぱなしの状態に戻すこと）が義務付けられているケースが多数を占めます。この場合、造作した間仕切りだけでなく、厨房内の設備や配管、ダクト類もすべて撤去対象となります。

厨房防水・グリストラップ（油脂遮断トラップ）撤去の注意点

厨房設備の撤去において、特に注意が必要なのが水回り、すなわち「厨房防水」と「グリストラップ（油脂遮断トラップ）」です。

• 厨房防水の劣化と漏水リスク 飲食店では床からの漏水を防ぐために防水工事が施されています。設備を撤去する際、床の防水層を傷つけたり、撤去後のコンクリートにひび割れが生じたりすると、階下への漏水トラブルに発展します。
• グリストラップの撤去と排水管の処理 油を分離するグリストラップ本体の撤去はもちろん、長年の使用で蓄積された油脂汚れによる配管のつまりや劣化がないかを確認し、必要に応じて高圧洗浄や補修を行う必要があります。

これらは建物の資産価値に直結する部分であるため、大家側（賃貸人）から「完全な修復」を求められ、高額な見積もりが提示される原因になりやすいポイントです。

排気ダクト・ダクト貫通部の解体と外壁の原状回復

飲食店に欠かせない排気ダクト（厨房の換気扇やフードから屋外へ繋がるダクト）の撤去も、大きなトラブルの火種となります。

ダクトは屋内に設置されているだけでなく、建物の外壁や屋上まで引き回されているケースが多くあります。撤去の際は以下の点に注意しなければなりません。

• 外壁の穴（スリーブ）の補修 ダクトを外壁から引き抜いた際にあいた穴は、雨漏りや耐震性の観点から、元の材質と同等レベルで完全に塞ぎ、外壁を修復する必要があります。
• 高所作業や共用部への配慮 外部に露出しているダクトの撤去には足場を組む必要が生じることもあり、工事費用が高騰する要因になります。また、ビルの共用部に影響を与える工事の場合は、管理組合や他のテナントへの事前の調整が不可欠です。

高額な見積もりに納得できない場合の対処法

退去時に提示される原状回復工事の見積もりが、相場と比較して異常に高額であるケースや、契約内容の範囲を超えた工事が含まれているケースは後を絶ちません。

「指定業者以外の立ち入りを禁止され、相見積もりが取れない」「必要のないスケルトン化の費用まで請求されている」といった状況に直面したときは、その場で安易に署名・押印せず、冷静に専門家の意見を求めることが大切です。

契約書の条文の解釈や、過去の判例に基づく適正費用の算定には法的知識が必要となります。トラブルがこじれる前に、事業用不動産の原状回復トラブルに精通した弁護士へご相談ください。