テナントの退居や開業の際、店舗の内装や設備をそのまま次の借主に引き継ぐ「造作譲渡」は、双方にとって費用と時間の節約になる便利な仕組みです。しかし、契約内容の不備が原因で、後々「動かない設備がある」「大家から原状回復を求められた」といったトラブルに発展するケースが後を絶ちません。
この記事では、トラブルを防ぐための造作譲渡契約書の正しい書き方と、盛り込むべき重要事項について弁護士が詳しく解説します。
【トラブル防止と減額交渉のポイント】口頭での約束や不十分な契約書は避け、譲渡対象の設備一覧や引き渡し時の状態を詳細に写真等で残すことが重要です。また、ビル大家の原状回復義務に関する特約や賃貸借契約との整合性も確認し、紛争が生じた場合は早期に弁護士などの専門家に相談して適正な合意形成を図りましょう。
造作譲渡契約とは？なぜ契約書が必要なのか
店舗の賃貸借契約を終了する際、原則として借主は物件を元の状態に戻す「原状回復義務」を負います。しかし、造作譲渡を行えば、内装や厨房設備などを次のテナント（後任テナント）に有償または無償で引き継ぐことができます。
前テナントにとっては解体費用や原状回復費用の負担が軽減され、後任テナントにとっては初期投資を大幅に抑えられるメリットがあります。一方で、口頭での約束や不十分な契約書のまま引き渡してしまうと、「聞いていた設備が動かない」「どちらが修繕費を負担するか」といった紛争が起きやすくなります。そのため、権利関係を明確にする造作譲渡契約書の作成が不可欠なのです。
造作譲渡契約書に必ず盛り込むべき3つの重要項目
トラブルを防止し、円滑に引き継ぎを行うためには、契約書に以下の要素を漏れなく記載する必要があります。
1. 設備譲渡額と対象物の特定
いくらで何を譲渡するのかを明確にします。曖昧な表現にすると金銭トラブルの元になります。
- 譲渡代金の金額および支払期日・支払方法
- 譲渡対象となる造作・設備のリスト（別紙として型番や製造年を記載して添付するのが確実です）
2. 動作保証の範囲と免責事項
引き渡し後に設備が故障した場合の責任をどちらが負うのかを明記します。
- 引き渡し時の状態（原則として現況有姿）
- 引き渡し後における動作保証の有無（「引き渡し後〇日以内の重大な不具合を除き、売主は瑕疵担保責任を負わない」など）
- 消耗品の扱いについての取り決め
3. ビル大家（賃貸人）の同意要件
造作譲渡は、必ず建物の所有者である大家の承諾を得て行わなければなりません。契約書には、大家の同意を前提とする旨を盛り込みます。
- 本契約は、賃貸人（大家）から後任テナントへの賃貸借契約の承諾および造作譲渡の承諾を停止条件とする旨の条項
- 将来の退去時における原状回復義務の範囲についての大家との合意内容の確認
トラブルを防ぐための特記事項と注意点
契約書を作成する際は、当事者間の合意だけでなく、将来の「退去時」を見据えた文面づくりが重要です。
特に注意すべきなのは、原状回復義務の承継です。造作を譲り受けた後任テナントは、将来自分が退去する際、前任者が設置した分も含めてすべての原状回復義務を引き継ぐのが一般的です。この点についての認識のズレがあると、大家との間で大きなトラブルに発展します。
また、個人間や当事者同士の話し合いだけで作成した契約書では、法的に不備が生じるリスクがあります。高額な金銭のやり取りや、複雑な権利関係が絡む造作譲渡においては、事前に専門家へ内容のチェックを依頼することをおすすめします。
原状回復・退去費用の高額請求でお悩みの方へ
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