「保証金返還請求訴訟」を起こす際の訴状の書き方と地方裁判所実務

賃貸借契約が終了したにもかかわらず、貸主（大家側）から預けていた保証金や敷金が返還されないケースや、法外な原状回復費用を理由に不当に差し引かれてしまうケースは後を絶ちません。話し合いでの解決が難しい場合、法的な最終手段として保証金返還請求訴訟を検討する必要があります。

今回は、裁判所に提出する「訴状」の具体的な書き方と、地方裁判所における実務の流れについて、弁護士の視点からわかりやすく解説します。

保証金返還請求訴訟の全体像と管轄裁判所

保証金（敷金）の返還を求めて訴訟を提起する場合、まずはどの裁判所に訴状を提出すべきかを確認する必要があります。

請求額（返還を求める金額）が140万円以下の場合は簡易裁判所、140万円を超える場合は地方裁判所が管轄となります。また、裁判を起こす場所（管轄）は、原則として被告（貸主）の住所地を管轄する裁判所ですが、不動産の所在地を管轄する裁判所に提起できる場合もあります。

訴訟提起の際は、以下の書類や証拠をあらかじめ揃えておくことが重要です。

• 賃貸借契約書
• 退去時の確認書類（立会いの記録や写真など）
• 貸主とのやり取り（内容証明郵便、メール、LINE等）
• 請求の趣旨および請求の原因を記載した訴状

訴状の書き方：請求の趣旨の記載方法

訴状の冒頭には、原告が裁判所に対してどのような判決を求めているのかを結論として示す請求の趣旨を記載します。

保証金返還請求訴訟における請求の趣旨の一般的な書き方は以下の通りです。

1. 被告は、原告に対し、金〇〇円およびこれに対する令和〇年〇月〇日から支払い済みまで年〇パーセントの割合による金員を支払え。
2. 訴訟費用は被告の負担とする。

ここでポイントとなるのは、元金だけでなく遅延損害金（原則として賃貸借契約終了日の翌日や請求書到達の翌日などから発生する利息）や、訴訟費用の負担を求める文言を必ず含める点です。

訴状の書き方：請求の原因の構成とポイント

訴状の核心部分である請求の原因では、なぜその金額を返還してもらう権利があるのかを時系列かつ法的に整理して主張します。主に以下の3つの要素を分かりやすく記載します。

1. 賃貸借契約の成立と保証金の交付

いつ、どのような条件で賃貸借契約を結び、保証金としていくらを貸主に差し入れたのかを、契約書に基づき特定します。

2. 賃貸借契約の終了と目的物の明け渡し

契約がすでに終了していること（期間満了、合意解約、解除など）と、物件の明け渡し（退去）が完了している事実を主張します。保証金は「契約終了時に、原状回復費用などを控除した残額を返還する性質」を持つため、終了と明け渡しが前提となります。

3. 不当相殺の主張に対する反論（不当性の指摘）

貸主側が「クロス張替費用やハウスクリーニング代として全額を差し引いた」と主張している場合、それが不当であることを論じます。

• 経年変化や通常損耗は借主の負担ではないこと（民法および国交省のガイドライン）
• 特約がある場合でも、その特約が客観的合理性や明確性を欠き無効であること

上記を根拠に、貸主が控除した金額のうち「いくらが不当に差し引かれたものか」を具体的に計算し、その返還を求めます。

地方裁判所実務の流れと注意点

訴状を地方裁判所の窓口に提出（または郵送）すると、裁判所による形式的審査が行われます。不備がなければ事件番号が付与され、第1回口頭弁論期日が指定されます。

地方裁判所における実務の大きな特徴は、以下の点にあります。

• 書面主義の徹底：簡易裁判所に比べて、主張や反論は「準備書面」という正式な書面を用いて綿密に行われます。口頭弁論期日自体は形式的なものにとどまり、実質的な審理は書面のやり取りを通じて進みます。
• 証拠の重要性：退去時の室内の状態を証明する写真や、契約書の特約条項の解釈など、客観的な証拠に基づく立証責任が原告（借主）側にも求められます。
• 和解の勧告：審理の途中で、裁判官から双方歩み寄りの「和解」を提案されるケースが多くあります。実務上、判決まで進むよりも、お互いに譲歩して和解で早期解決を図る選択肢も現実的です。

訴状の作成や地方裁判所での主張立証は法律知識と実務経験が必要となるため、個人で進めることに不安がある場合は、弁護士への依頼を強くおすすめします。