店舗・オフィスの退去で「保証金全額返還の裁判上の和解」を勝ち取ったモデル

店舗やオフィスの退去時に、多額の保証金（敷金）が戻ってこないどころか、高額な原状回復費用を請求されてトラブルになるケースは後を絶ちません。今回は、弁護士の介入により裁判上の和解を経て、保証金全額返還を勝ち取ったモデルケースについて解説します。

店舗・オフィス退去における保証金トラブルの実態

テナント物件の契約では、多額の保証金や敷金を差し入れているケースが一般的です。しかし、契約終了時に「スケルトン戻し（すべての設備を撤去してコンクリートむき出しにすること）」の特約などを理由に、法外な原状回復費用を請求され、保証金から一方的に相殺されてしまうトラブルが多発しています。

特に事業用物件の場合、居住用物件のような消費者保護法等の適用が限られるため、契約書の内容が貸主側に有利に作られていることが多く、借主が個人で交渉しても相手にされないケースが少なくありません。

賃貸人による不当な原状回復費用の相殺手口

貸主側や管理会社が主張する原状回復費用には、法的に支払う義務のない費用が含まれていることがよくあります。主な手口としては以下のようなものがあります。

• 経年劣化や通常の損耗である部分の修繕費を借主負担としている
• 次のテナントのための改装・リニューアル費用まで今回の借主に請求している
• 契約書の曖昧な特約を拡大解釈し、過剰な工事内容を指定している

これらに対して泣き寝入りしてしまうと、多額の経済的損失を被ることになります。

弁護士の主張立証による「保証金全額返還 和解モデル」の実現

夕陽ヶ丘法律事務所が実際に受任した案件の中で、裁判上の和解によって保証金全額返還を勝ち取ったモデルケースをご紹介します。

事件の概要と相談のきっかけ

飲食店を経営していた依頼人は、賃貸借契約終了に伴い、預けていた保証金数百万の返還を求めたところ、貸主側から「原状回復工事費用として保証金の全額を充当する。むしろ不足分を追加で支払え」と請求されました。依頼人は納得がいかず、当事務所へ相談にいらっしゃいました。

弁護士による法的なアプローチ

弁護士が契約書および過去の利用状況を精査したところ、以下の点が明らかになりました。

• 請求されている工事内容の多くが、経年劣化に対する修繕や、次回の入居者を募集するためのグレードアップ工事であった。
• 契約書の特約についても、借主に一方的に不利で無効と評価されるべき内容が含まれていた。

これらを根拠に、賃料不払い等が存在しないこと、また貸主側の原状回復費用の相殺主張は法的根拠を欠くものであるとして、裁判所に保証金返還請求訴訟を提起しました。

裁判上の和解による解決

訴訟手続きの中で、裁判所からも貸主側の請求の不当性について指摘がなされました。最終的に、裁判官の心証を踏まえて、「貸主が保証金を全額返還し、お互いにこれ以上の金銭請求を行わない」という内容での裁判上の和解が成立しました。訴訟提起から和解に至るまで、依頼人の主張が全面的に認められた理想的な解決モデルとなりました。

不当な請求に屈せず、専門家へご相談ください

事業用の店舗やオフィスの原状回復トラブルは、金額が大きくなる傾向があり、自力での交渉には限界があります。「契約書にサインしてしまったから仕方ない」「貸主側の言う通りにするしかない」と諦める前に、まずは専門知識を持つ弁護士にご相談ください。

適正な法的根拠に基づき交渉・訴訟を行うことで、保証金の全額返還や大幅な減額を勝ち取れる可能性があります。