ビルオーナー側の「建物老朽化に伴う解体予定」がある場合の原状回復免除

賃貸オフィスやテナントを退去する際、ビル側から高額な原状回復費用を請求されてお困りではないでしょうか。もしそのビルに「近い将来の解体や建て替えの予定」がある場合、原則として原状回復義務は免除または軽減されるべきという法的な考え方があります。

今回は、ビル解体予定がある場合の原状回復免除の主張について、法律的な根拠や交渉のポイントを弁護士が分かりやすく解説します。

ビル解体予定がある場合に原状回復が免除される理由

テナントの退去時に行う原状回復には、壁紙の張り替えや床の修復、間仕切りの撤去など、多額の費用がかかります。しかし、そのビルがすぐに解体されるのであれば、せっかくきれいに戻しても数ヶ月後にはすべて壊されてしまいます。

法律上、このような状況での原状回復請求は「権利の濫用（民法第1条第3項）」に該当する可能性があります。壊すことが決まっているものに対して借主に高額な費用を負担させることは、社会的・経済的合理性を欠き、信義誠実の原則に反すると判断されるためです。

そのため、解体予定のビルからの退去においては、原状回復をどこまで行うべきかについて大きな議論になり得ます。

交渉の際に確認すべき重要なポイント

ビルオーナー側から原状回復を求められた場合、以下のポイントを確認し、冷静に主張を組み立てることが大切です。

• 解体・建て替え計画の具体性（すでに建築確認が下りているか、行政への届出があるか）
• 退去から解体までの期間（期間が短いほど免除の主張が通りやすい）
• 賃貸借契約書および特約条項の記載内容（解体時の免責条項がないか）

特に、契約書に「ビル解体の際は原状回復を免除する」といった特約が明記されていればスムーズですが、記載がない場合でも、解体事実を理由に減額交渉の余地は十分にあるといえます。

「解体を理由に高額請求をされた」場合の対処法

現実のトラブルとして、「ビル解体は決まっているが、次の入居者を入れるために一旦原状回復しろ」「解体するが契約通り全額支払え」とオーナー側が主張してくるケースが少なくありません。

このような不合理な要求に対しては、ご自身だけで対応すると言いくるめられてしまうリスクがあります。以下のステップで毅然とした対応をとりましょう。

• オーダー側に対し、解体・建て替え計画の時期や詳細なスケジュールを書面で開示するよう求める
• 専門用語を用いた書面や、過去の裁判例を意識した主張を行う
• 必要に応じて、不動産トラブルに強い弁護士に交渉を代理してもらう

ビルオーナー側も、解体直前であることを隠して原状回復費用を徴収しようとしている場合、弁護士から法的な指摘が入ることで、請求を突然取り下げたり大幅に減額に応じたりするケースが多数見られます。

解体予定があるにもかかわらず高額な原状回復費用の支払いを迫られているときは、泣き寝入りして支払ってしまう前に、一度専門家である弁護士へご相談ください。