タバコの「臭い脱臭（オゾン脱臭工事）」費用を数十万請求された時の減額

賃貸物件を退去する際、部屋に残ったタバコの臭いを理由に、「オゾン脱臭工事」として数十万円もの高額な費用を請求されて驚いたという相談が後を絶ちません。

「タバコを吸っていたのだから仕方がないのか…」と諦めてしまうのは早計です。本当にその工事は全額借主が負担すべきものなのでしょうか。

今回は、タバコのオゾン脱臭費用を高額請求された場合の減額交渉のポイントと、適正な負担の考え方について弁護士が詳しく解説します。

タバコのオゾン脱臭工事とは？過大請求が起きる理由

オゾン脱臭工事とは、強力なオゾンの酸化力を用いて部屋の隅々まで染み付いた臭い分子を分解・消臭する専門的な作業です。非常に効果がある一方で、特殊な機器や専門知識が必要となるため、施工費用が高額になりやすいという特徴があります。

賃貸借契約の退去時において、管理会社や大家さんから「壁紙や天井のクロスを張り替えるだけではタバコの臭いが取れないため、大掛かりなオゾン脱臭工事が必要不可欠である」として、数十万円にのぼる見積もりが提示されるケースがあります。

しかし、すべての物件でそのような大掛かりな工事が法律上「借主の負担すべき原状回復」として認められるわけではありません。過剰なスペックの工事費用まで借主に全額負担させようとするトラブルが多発しています。

賃貸借におけるタバコの臭いと原状回復の考え方

国土交通省が定める「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、借主の故意・過失によって生じた損害の修繕費用は借主負担とされています。室内での喫煙によって壁紙が黄ばんだり、臭いが強く染み付いたりした場合は、借主の責任（善管注意義務違反）とされるのが一般的です。

しかし、だからといって何でもかんでも最高級の施工費用を請求してよいわけではありません。法律やガイドライン上、以下の原則が適用されます。

• 通常損耗・経年劣化の考慮: 日常生活で生じる汚れや劣化は家賃に含まれているとみなされます。
• 費用対効果・必要最小限度の原則: 損害を修復するために「必要かつ妥当な施工」の範囲内であることが求められます。

クロス交換や通常クリーニングでの対応を主張する

タバコの臭い対策として、何十万円もするオゾン脱臭工事をいきなり行うのは、本当に「必要最低限の工事」といえるでしょうか。

多くの賃貸物件では、以下の対応を行うことで十分に臭いや汚れに対処できます。

• 喫煙によってヤニや臭いが付着したクロス（壁紙）の全面的な張り替え
• 建具や床、換気扇等の専用洗剤による徹底的なハウスクリーニング
• 必要に応じた局所的な消臭剤の散布や簡易的な脱臭作業

通常、クロスはタバコのヤニ汚れによって劣化が早まるため、その張り替え費用や部分的な負担が求められることはありますが、それに加えて高額なオゾン脱臭工事を二重に請求されるのは過剰請求にあたる可能性が高いといえます。

弁護士などの専門家が介入するケースでは、「クロス交換や通常のハウスクリーニング費用で臭いは十分に除去可能であり、高額なオゾン脱臭工事費用は過大である」と主張し、減額を求めていきます。

高額請求に納得できない場合の具体的な対処法

もし、管理会社から法外なオゾン脱臭工事の費用を請求された場合は、以下のステップで冷静に対処しましょう。

• 内訳の詳細な明細を請求する: オゾン脱臭工事の具体的な作業内容、機器の稼働日数、単価などが記載された見積書を出してもらいましょう。
• ガイドラインの基準を確認する: 国交省のガイドラインを持ち出し、過剰な工事になっていないか確認する姿勢を見せます。
• 安易に署名・押札・支払いをしない: 「とりあえずサインしてください」と言われても、その場で合意書に署名してはいけません。支払ってしまうと、合意があったとみなされ後からの返還請求が難しくなります。

退去費用の交渉は、借主個人で行うと「法律や業界のルールに詳しくない」と足元を見られ、相手が取り合ってくれないことも少なくありません。納得がいかない場合は、賃貸トラブルに強い弁護士や専門窓口に早めに相談することをおすすめします。