賃貸マンションやアパートを退去する際、見積もりに高額な「ハウスクリーニング代」が含まれていて驚いた経験はないでしょうか。契約書に「ハウスクリーニング代は借主負担とする」という特約がある場合でも、すべてのケースで支払わなければならないわけではありません。
実は、この特約が無効と判断され、支払わなくてよいケースが存在します。今回は、最高裁判例の基準をもとに、どのような特約が無効になるのかを弁護士法人夕陽ヶ丘法律事務所の専属ライターが分かりやすく解説します。
契約書に記載されていても、最高裁判例により「客観的な必要性・相当性」「借主の明確な認識」「具体的な金額や範囲の合意」の要件を満たしていない特約は無効となります。また、国交省のガイドラインに基づき、通常の損耗や経年劣化に対するクリーニング費用を借主が一律で負担する契約も、不当条項として支払いを拒否できる可能性が高くなります。
【不当請求への対処法と交渉のポイント】
高額なハウスクリーニング代を請求された場合は、すぐに支払いに同意せず、特約の有効性や見積もりの妥当性を確認しましょう。管理会社に対して最高裁判例の基準をふまえて減額や支払いの交渉し、個人での解決が難しい場合は、内容証明郵便の送付や専門家である弁護士への相談を検討することで、不当な負担を回避できる可能性が十分にあります。
ハウスクリーニング特約が有効とされるための最高裁判例の基準
賃貸借契約において、通常であれば大家さん（賃貸人）の負担とされる費用を借主に負担させる特約には、法律上の厳しい制限があります。
最高裁判所は、賃借人に通常の原状回復義務を超えた負担を課す特約が有効となるために、以下の要件を満たしている必要があるとしています。
- 特約の必要性が客観的に存在し、相当性があること
- 賃借人が契約時に通常の原状回復義務とは異なる金銭負担について明確に認識していること
- 具体的な負担内容について合意していること
つまり、単に契約書の隅に「退去時は一律でハウスクリーニング代〇万円を負担する」と印刷されているだけでは、直ちに有効とは認められないのです。
「ハウスクリーニング特約が無効」となる具体的なケース
それでは、実際にどのようなケースでハウスクリーニング特約が無効と判断されるのでしょうか。主な3つのパターンを見ていきます。
1. 契約時に十分な説明や「明確な合意」がなかった場合
不動産の契約の際、膨大な書類の中にハウスクリーニングの条項が紛れ込んでおり、不動産会社から何ら口頭の説明も受けていなかったようなケースです。「言われた通りに署名・捺印しただけ」という状態では、借主がその特約の内容を十分に認識していたとは言えず、法的効力が否定される可能性が高くなります。
2. 金額が事前に特定・予測できなかった場合
特約はあるものの、具体的な金額や計算方法が一切記載されていないケースも問題です。「退去時に貸主が指定する業者のクリーニング代を全額負担する」といった、金額の上限も分からない曖昧な規定は、借主にとって一方的に不利であるため、消費者契約法第10条に違反して無効と判断されるケースが多くあります。
3. 通常の生活で生じる汚れや経年変化である場合
そもそも、賃借人が普通に生活していて生じた壁紙の黄ばみや床のすり減り（通常損耗）は、家賃の中にその補修費用が含まれていると解釈されます。特約が有効であったとしても、部屋が綺麗に保たれており、専門業者による大掛かりな清掃が不要な状態であるにもかかわらず、高額なクリーニング代を請求される筋合いはありません。
高額なハウスクリーニング代を請求されたときの対処法
もし納得のいかないハウスクリーニング代を請求された場合は、安易に支払いに応じず、以下のステップで対応しましょう。
- 契約書の特約条項を細かく確認する どのような条件で、いくら支払うことになっているか、また説明を受けた形跡があるかを確認します。
- 国交省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を提示する 「通常の損耗の修繕義務は貸主側にある」というガイドラインの原則を盾に、不当な請求である旨を冷静に伝えます。
- 専門家に相談する 管理会社や大家さんと個人間で交渉が平行線になった場合は、消費者センターや原状回復トラブルに強い弁護士へ早めに相談することをおすすめします。
原状回復・退去費用の高額請求でお悩みの方へ
国交省ガイドラインに基づき、弁護士が適正金額への減額交渉・返還請求をサポートします。諦めて支払う前に、まずはお気軽にご相談ください。
