特約の金額が「相場より著しく高額」な場合の公序良俗違反（民法90条）

賃貸借契約の終了時、不動産会社から提示された退去費用の明細を見て、「特約の金額が一般的な相場と比べて異常に高い」と驚いた経験はないでしょうか。契約書にサインしている以上、支払わなければならないと諦めてしまう方が多く見られますが、たとえ特約があったとしても、その金額が相場より著しく高額な場合は「公序良俗違反」として無効になる可能性があります。

弁護士法人夕陽ヶ丘法律事務所には、法外な特約料金の支払いを迫られた借主からの相談が数多く寄せられています。この記事では、民法90条を根拠に高額な特約を無効化するための法的な考え方と、具体的な対策を解説します。

賃貸借契約における「特約」の基本と有効要件

原状回復の原則として、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、「経年変化や通常損耗の修繕費用は貸主（大家）が負担する」と定められています。

しかし、契約書に「借主がすべての原状回復費用を負担する」「退去時は一律で指定業者によるハウスクリーニング代として20万円を支払う」といった特約を盛り込むことで、この原則を上書きすることが認められています。これを「原状回復義務の特約」と呼びます。

司法判断（最高裁判所の判例）において、こうした特約が有効と認められるためには、以下の要件を満たしている必要があります。

• 特約の必要性があり、かつ暴利性を帯びていないこと
• 借主が契約時に特約の内容を認識し、合意していること
• 一般的な相場からかけ離れた不当な金額設定ではないこと

つまり、どれほど契約書に文言が記載されていても、「相場より著しく高額な金額」が設定されている特約は、法的に無効と判断される余地が十分にあるのです。

相場超えの特約金額が「民法90条（公序良俗違反）」で無効になる理由

日本の民法第90条では、「公の秩序又は善良の風俗に反する法律行為は、無効とする」と規定しています。これを「公序良俗違反」と呼びます。

契約自由の原則があるため、当事者間の合意は尊重されますが、その合意内容があまりにも不公正である場合、法律が介入してその効力を否定します。相場を大きく逸脱した高額な特約費用がこれに該当します。

一般的なハウスクリーニングやクロスの張り替え費用には、明確な市場相場が存在します。例えば、ワンルームマンションの一般的なクリーニング費用が3万〜5万円程度であるにもかかわらず、特約を根拠に15万〜20万円といった法外な金額が請求された場合、それは経済的な強者である貸主側が、借主に対して著しく不利益な負担を一方的に強要しているとみなされます。

このような契約条項は、社会正義や信義誠実の原則に反するため、民法90条により「無効」となり、借主には支払う法律上の義務がなくなるのです。

実務でよくある高額特約のトラブル事例

実際に、夕陽ヶ丘法律事務所が相談を受けた中でも、以下のようなケースで公序良俗違反を主張し、減額に成功しています。

• ハウスクリーニング代の一律高額請求：床面積20平米程度の単身用物件であるにもかかわらず、特約の「退去時一律クリーニング代」として15万円を指定されたケース。
• エアコン洗浄・交換の強制：まだ問題なく稼働するエアコンであるにもかかわらず、特約条項を理由に「全台交換費用10万円」を全額請求されたケース。
• 全面クロス張替え特約：わずかな画鋲の穴や一部分の汚れであるにもかかわらず、特約を盾に部屋全体のクロス張替え費用として30万円以上を高圧的に請求されたケース。

これらのケースでは、いずれも「作業の実態と金額が見合っていない」「一般的な相場水準を著しく超えている」という点が共通しています。

相場超えの特約を突きつけられたときの対処法

もし、退去時に相場を大きく超える高額な特約金額を請求された場合は、感情的に反発するのではなく、冷静かつ論理的に反論することが重要です。

1. 相場資料やガイドラインを確認する

まずは、インターネット等で地域の一般的な原状回復費用の相場を調べ、国土交通省のガイドラインと比較します。請求された金額が相場の2倍、3倍に達している客観的な証拠を集めましょう。

2. 特約の無効を主張する書面を送る

「本件特約の金額は、市場における一般的な相場価格と比較して著しく高額であり、民法第90条の公序良俗に反し無効であると考えます」という旨を記載した書面を不動産会社や貸主に送付します。内容証明郵便を使用すると、相手に対してこちらの本気度を伝えることができます。

3. 弁護士に代理交渉を依頼する

個人で不動産会社と交渉しても、「契約書にハンコを押している」と取り合ってもらえないケースが少なくありません。弁護士が間に入ることで、法的根拠に基づいた適正額への減額交渉や、すでに支払ってしまった不当な費用の返還請求をスムーズに行うことが可能です。

高額な特約の支払いに悩んでいる方は、一人で抱え込まずに法律の専門家へご相談ください。