賃貸更新時に渡された「誓約書・追加特約書」への署名を拒否できるか

賃貸借契約の更新時期が近づいた際、管理会社や大家さんから「更新書類一式」とともに、これまでになかった誓約書や追加特約書への署名・捺印を求められるケースがあります。

「ペットの飼育や喫煙などしていないのに、なぜこんな書類にサインしなければならないのか」「このまま拒否したら契約を更新してもらえないのだろうか」と、不安を感じていらっしゃる方も多いのではないでしょうか。

結論からお伝えすると、借主に一方的に不利な内容の追加特約であれば、署名・捺印を拒否することは正当な権利です。

賃貸借契約の更新における基本原則

賃貸借契約を更新する際、法律上はどのようなルールが適用されるのでしょうか。トラブルを防ぐためにも、まずは基本的な原則を押さえておきましょう。

従前の契約条件維持原則

賃貸借契約の更新は、特別な合意がない限り、「従前の契約と同一の条件で更新される（法定更新または合意更新）」というのが大原則です。

つまり、契約期間が延びるだけであり、家賃や特約事項などの基本条件は、当初結んだ契約内容がそのまま引き継がれます。貸主側が更新のタイミングに乗じて、後から自分たちに都合の良いルールを追加することは、本来認められていません。

更新料の支払い義務との違い

よくある誤解として、「更新料の支払いに同意しなければならないのだから、特約の追加にも同意しなければならないのではないか」というものがあります。

更新料については、当初の契約書に「更新料を支払う旨」が明確に記載されている場合に限り、支払う義務が生じます。しかし、契約書に記載のない新しい特約や誓約書への署名は、更新料の支払いとは全く別問題であり、強制されるいわれはありません。

借主が追加特約の署名を拒絶できる理由

では、なぜ貸主側が提示してきた追加特約の署名を拒むことができるのでしょうか。その法律的な根拠を分かりやすく解説します。

消費者契約法による保護

賃貸借契約において、貸主（事業者）と借主（消費者）の間には、情報の量や交渉力において大きな格差が存在します。そのため、消費者契約法第10条では、民法の規定よりも借主の権利を制限したり、義務を加重したりする条項で、「民法第1類（公序良俗）の規定に反して消費者の利益を一方的に害するもの」は無効であると定めています。

したがって、以下のような内容は、たとえ署名したとしても法的に無効と判断される可能性が高い特約です。

• 貸主の責めに帰すべき事由による修繕義務まで、すべて借主の負担とする特約
• 退去時の原状回復において、経年劣化や通常損耗分まで一律に借主負担とする特約
• 理由の如何を問わず、貸主の一存でいつでも契約を解除できるとする特約

一方的な不利益変更の禁止

契約期間中の途中であっても、更新時であっても、契約内容をどちらか一方の都合だけで変更することはできません。

追加特約の多くは、「これまでのトラブルを防ぎたい」「建物の老朽化に伴い、大家側のリスクを減らしたい」という貸主側の都合で作られています。そこに合理的な理由や、借主に対する十分なメリット（家賃の減額など）が伴わない場合、その特約は「一方的な不利益変更」にあたり、借主はこれを拒絶する権利を有しています。

署名を拒否した際の具体的な対応手順と注意点

「追加特約への署名を拒否したいけれど、退去させられたり嫌がらせをされたりしないか心配……」という方もいらっしゃるでしょう。円満かつ法的に正しく対処するための手順は以下の通りです。

1. 特約の内容を慎重に確認する

まずは、追加された特約がどのような内容であるかを冷静に読み解きましょう。

• すでに当初の契約書や重要事項説明書に盛り込まれていた内容の「再確認」にすぎないか
• 全く新しく追加された、借主にとって負担が増える項目（過大な原状回復義務など）か

2. 不当な特約であれば拒否の意向を伝える

内容が借主に一方的で不利なものであると判断した場合は、管理会社や大家さんに対し、「従前の契約条件での更新を希望するため、今回の追加特約には同意いたしかねます」と書面やメールなど、記録に残る形で伝えましょう。

3. 話し合いが難航した場合は専門家に相談する

「署名しないなら更新しない」「出ていってもらう」などと貸主側が強硬な態度に出てきた場合、借地借家法によって借主の権利は手厚く保護されているため、そう簡単には追い出せません。

しかし、個人間で話し合いを続けると感情的になり、不利な条件で押し切られてしまう危険性があります。