Q：結露でカビが生えた場合、大家と借主のどちらの責任になりますか？

賃貸物件を退去する際、壁や窓まわりに発生した「カビ」をめぐって高額な修繕費を請求されるトラブルが後を絶ちません。「これって私の責任なの？」と疑問に思われる方も多いでしょう。

今回は、結露によるカビの発生責任は大家と借主のどちらにあるのか、法律やガイドラインの観点から詳しく解説します。

結露とカビの責任を分ける「善管注意義務」とは？

賃貸借契約において、借主には「善良な管理者としての注意義務（善管注意義務）」が課されています。これは、物件を単に使うだけでなく、「財産を適切に維持・管理する義務」のことです。

結露自体は自然現象であり、生活する以上は完全に防ぐことが難しいものです。そのため、結露が発生したこと自体だけで借主の責任を問うことはできません。

しかし、結露をそのまま放置し、カビやクロス（壁紙）の剥がれ、さらには木部を腐食させるなどの「拡大損害」を招いた場合には、話が変わってきます。適切な換気や拭き取りを行わなかったとして、借主の責任（過失）が問われることになります。

どちらの責任になる？判断基準の具体例

実際のトラブルでは、カビが発生した原因がどこにあるかによって責任の所在が決定されます。

大家（賃貸人）の責任になるケース

以下のような状況証拠がある場合、カビの発生は建物の構造的・設備の不備に起因するとみなされ、大家側の負担で修繕やクロス張替えを行うのが原則です。

• 断熱材の施工不良や欠損があり、異常な結露が発生する構造である
• 雨漏りや配管からの水漏れが放置され、それが原因でカビが繁殖した
• 換気扇などの設備が最初から故障しており、交換を申し出たにもかかわらず大家が放置していた

借主の責任になるケース

一方で、以下のような生活状況が認められる場合は、借主の善管注意義務違反として借主の負担（または一部負担）となる可能性が高くなります。

• 日常的に結露が発生していたにもかかわらず、長期間放置し続けた
• 部屋の換気をまったく行わず、室内の湿度を異常に高めた状態を放置した
• 家具を壁に密着させすぎて湿気がこもり、壁一面にカビを発生させた

国土交通省の「原状回復をトラブルガイドライン」においても、借主が結露の発生を認識しながら適切な処置（換気や拭き取り）を怠った結果、カビやシミを拡大させた場合の修繕費は、借主の負担になり得るとされています。

カビトラブルで不当な高額請求をされたときの対処法

退去時に「壁紙一面にカビが生えているから、全部張り替える費用として全額支払ってください」と請求されるケースがあります。しかし、たとえ借主に一定の責任がある場合でも、以下のようなポイントを確認する必要があります。

1. 経年劣化を考慮してもらう

クロス（壁紙）には耐用年数があります。数年間住んでいる場合、価値はすでに下がっているため、新品に交換する全額を請求されるのは不当です。

2. 過去の報告履歴を確認する

もし入居中から「結露がひどい」「換気扇の調子が悪い」と大家や管理会社に連絡していたにもかかわらず、対応してもらえずにカビが広がったのであれば、それは借主の責任とは言えません。当時のメールや連絡記録は大切な証拠になります。

3. 安易にサインや支払いをしない

納得がいかない請求に対して、その場で示談書にサインをしたり、お金を支払ったりしてはいけません。「一度専門家に相談してから検討します」と伝え、冷静に対応しましょう。