Q：賃貸のエアコンクリーニング代は借主負担ですか？

賃貸のエアコンクリーニング代は借主が払う必要がある？

賃貸物件を退去する際、「退去時エアコンクリーニング費用一式」として数万円を請求され、疑問に思った経験はないでしょうか。「入居するときもきれいだったし、払うのが当たり前なのかな」と泣く泣く支払ってしまう方も少なくありません。

しかし、原状回復の基本的なルールに照らし合わせると、すべてのケースで借主が負担しなければならないわけではありません。ここでは、エアコンクリーニング代をどちらが負担すべきか、法律やガイドラインの観点から詳しく解説します。

エアコンクリーニング代は原則「貸主負担」

国土交通省が定めている「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、賃貸物件の原状回復における費用負担の考え方が明確に示されています。

これによると、賃貸借終了時の物件のクリーニング全般について、通常の生活を送る中で生じた汚れや損耗（通常損耗）の修繕費用は、家賃に含まれているものとみなされます。したがって、次の入居者を迎えるために行う一般的なエアコンの内部洗浄やハウスクリーニングは、原則として貸主が負担すべき費用となります。

借主が退去するたびに「次の人のために」クリーニング代を請求することは、ガイドラインの趣旨に反するケースが多いのが実情です。

借主負担になる例外的なケース

原則は貸主負担ですが、以下のような状況に該当する場合は、借主が費用を負担しなければならないことがあります。

• 室内で日常的にタバコを吸っており、エアコン内部にヤニや強い臭いが付着している場合
• 調理時の油煙などが原因で汚れが著しく、通常の清掃では落ちない場合
• 掃除を長期間怠ったことが原因で故障やカセ・異臭が発生し、通常の範囲を超えたダメージがある場合

上記のように、借主の「善管注意義務（善良な管理者の注意を持って扱う義務）」違反といえるほどの汚れや使い方の問題がある場合には、借主がクリーニング代や修繕費用の支払いを求められる正当な理由となります。

契約書に「特約」がある場合は要注意

上記はあくまで法的な原則論ですが、賃貸借契約書にいわゆる「特約」が記載されている場合は注意が必要です。

「退去時は一律、借主負担でエアコンクリーニングを行うものとする」といった特約が契約書に盛り込まれており、契約時に借主がその内容をしっかりと認識して署名・捺印している場合、法的な有効性が争われることがあります。

ただし、たとえ契約書に特約の記載があったとしても、消費者契約法第10条により「消費者の利益を一方的に害する条項」と判断された場合は、その特約が無効となる可能性があります。単に「一律で借主負担」とだけ書かれているような不当な契約条項であれば、支払いを拒否できる余地が十分にあります。

高額なエアコンクリーニング代を請求されたときの対処法

もし不動産会社や大家から不当なエアコンクリーニング代を請求されたときは、その場で安易に承諾しないことが大切です。以下のステップで冷静に対処しましょう。

• 請求された理由や根拠を確認する（写真などの証拠を求める）
• ガイドラインや契約書の内容を確認し、通常損耗の範囲内であることを主張する
• 不当な特約や請求である場合は、支払いを拒否する旨を伝える

個人間の話し合いで解決が難しい場合や、他にも多くの不当な請求が含まれている場合は、専門家である弁護士に相談することをおすすめします。適正な金額への減額交渉や、すでに支払ってしまった費用の返還請求について適切なサポートを受けることができます。