交渉段階で合意が成立した場合に作成する「原状回復合意書・示談書」の文面

賃貸物件の退去時、高額な原状回復費用をめぐって大家さんや管理会社とトラブルになるケースは少なくありません。しかし、話し合いの末にお互いが納得し、金額の折り合いがついたのであれば、その結果を書面として残しておくことが非常に重要です。

口頭だけの約束では、後から「言った・言わない」の新たなトラブルに発展する恐れがあります。今回は、交渉段階で合意が成立した際に必ず作成しておきたい「原状回復合意書（示談書）」の正しい文面と、盛り込むべき必須項目について詳しく解説します。

原状回復の交渉がまとまったら「合意書」の作成が不可欠

原状回復費用に関する話し合いがまとまった際、貸主側から「ではこの金額でお願いします」と言われ、そのままお金のやり取りだけで終わらせてしまう方が多く見られます。

しかし、書面を残さないでおくと、以下のようなリスクが生じます。

• 貸主側が記憶違いを起こし、後から追加請求をされる
• 敷金の返還がうやむやになり、いつまでも振り込まれない
• 解決したはずの問題について、再びクレームをつけられる

これらを防ぐために、双方の合意内容を明確にした「原状回復合意書（または示談書）」を二通作成し、貸主と借主がそれぞれ1通ずつ保管することが鉄則となります。

原状回復合意書・示談書に盛り込むべき4つの必須項目

合意書を作成するにあたって、曖昧な表現は禁物です。後日の紛争を完全に防止するため、以下の4つの項目は必ず文面に盛り込むようにしましょう。

1. 最終確定負担額と敷金返還額

借主が支払うべき原状回復費用の総額と、すでに預けている敷金からそれを相殺した結果、返還される金額（あるいは追加で支払う金額）を明確に記載します。

2. 振込期日と口座情報

お金の移動が発生する場合、いつまでに、どの口座に送金するのかを具体的に定めます。期限を明確にすることで、支払いの遅延を防ぐことができます。

3. 対象物件の特定

どの部屋に関する合意なのかを明確にするため、賃貸物件の名称、部屋番号、所在地を正確に記載します。

4. 清算条項（最も重要）

「本合意書に定めるもののほか、本件賃貸借契約に関して、双方間に何らの債権債務が存在しないことを確認する」という旨の条文です。これが俗に言う「清算条項」であり、この一文を入れることで、これ以降お互いに追加の金銭請求が一切できなくなり、トラブルが完全に終了（解決）することになります。

原状回復合意書・示談書の具体的な文面サンプル

実際に合意書を作成する際の、一般的な雛形・文面サンプルをご紹介します。必要に応じて状況に合わせ、貸主・借主双方の合意のもとで調整してください。

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原状回復費用に関する合意書

賃貸人である〇〇 〇〇（以下「甲」という）と、賃借人である×× ××（以下「乙」という）は、〇〇年〇〇月〇〇日まで賃貸借契約を締結していた下記物件（以下「本物件」という）の原状回復および敷金の精算に関し、以下の通り合意する。

第1条（合意内容） 甲および乙は、本物件の退去に伴う原状回復費用につき、総額〇〇万円とすることに合意する。

第2条（敷金精算および支払方法）

1. 甲は、乙から受領済みの敷金〇〇万円から、前条の原状回復費用〇〇万円を差し引いた残額〇〇万円を、〇〇年〇〇月〇〇日までに、乙の指定する以下の銀行口座に振り込んで支払う。 （※追加支払いが生じる場合は「乙は甲に対し、原状回復費用の残額〇〇万円を、〇〇年〇〇月〇〇日までに甲の指定する口座に振り込んで支払う」とする）

【振込先口座】 金融機関名：〇〇銀行　〇〇支店 口座種別：普通 口座番号：〇〇〇〇〇〇〇 口座名義：〇〇 〇〇

第3条（債権債務の不存在確認・清算条項） 甲および乙は、本合意書に定めるもののほか、本物件の賃貸借契約終了に伴う原状回復費用、敷金返還その他一切の債権債務が存在しないことを相互に確認し、将来にわたり何らの異議申し立てをも行わないものとする。

本合意の成立を証するため、本書2通を作成し、甲乙署名押印の上、各自その1通を保有する。

〇〇年〇〇月〇〇日

賃貸人（甲）：住所 ______________ 氏名 ____________________ 印

賃借人（乙）：住所 ______________ 氏名 ____________________ 印

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合意書作成時の注意点と弁護士への相談

上記のような文面を作成することで、不当な追加請求などのリスクから身を守ることができます。ただし、以下の点には注意が必要です。

• 貸主側が用意した合意書に安易に署名しない 貸主側から「当方で用意した書類にサインしてください」と提示されることがありますが、内容をよく見ると借主に不利な条件や、清算条項が抜けている場合があります。必ず隅々まで確認しましょう。
• 納得できない高額請求で揉めている段階なら まだ金額の折り合いがつかず、法外な原状回復費用を請求されてお困りの場合は、無理にその場で合意する必要はありません。

もし、貸主側との交渉が難航している、あるいは提示された金額が妥当かどうかわからないといった場合は、一人で抱え込まずに専門家である弁護士へご相談ください。