賃貸物件を退去する際、デスクワークなどでキャスター付き椅子を使ったことによる床のひっかき傷を指摘され、高額な修繕費用を請求されて驚いたという相談が後を絶ちません。
床の傷は借主の責任（善管注意義務違反）になりやすいポイントですが、本当に部屋全体の床を張り替える費用全額を支払う必要があるのでしょうか。このページでは、キャスター傷における適切な補修費用の計算方法や、法的な減価償却の考え方について詳しく解説します。
【不当請求への対処法と交渉のポイント】管理会社や大家から「床一面の張り替え費用」や「見積もり全額」を請求された場合は、部分補修での対応を提案し、入居期間に応じた減価償却の適用を主張してください。「特約で借主が全額負担すると書かれている」と言われた場合でも、消費者契約法第10条により著しく借主に不利な特約は無効と判断される可能性があります。高額請求に納得できない場合は、支払いに応じる前に専門窓口や弁護士への相談を検討しましょう。
キャスター傷が「借主負担」になりやすい理由
賃貸借契約において、借主には物件を善良な管理者の注意をもって使う「善管注意義務」が課されています。
日常生活で通常生じる損耗（経年変化や通常の損耗）であれば、家賃の中に含まれているため借主が退去時に支払う必要はありません。しかし、キャスター付き椅子や重い家具を引きずってできた目立つ引っかき傷やえぐれ傷は、通常の範囲を超えた「不注意や過失による損傷（特別損耗）」と判断されやすく、借主の修繕義務（原状回復義務）が発生することが一般的です。
ただし、傷があるからといって、管理会社や大家が主張する修繕範囲や金額をそのまま受け入れる必要はありません。
補修費用は「部分リペア」が原則
床にキャスター傷ができた場合、適正な原状回復の方法は「部分的なリペア（補修）工事」です。
パテ埋めや特殊な着色技術を用いて傷を目立たなくさせるリペアであれば、数千円から数万円の費用で済むことがほとんどです。しかし、悪質なケースでは「一部の傷だから」という理由で、その部屋のフローリング全面の張り替え見積もりを提示してくる業者も存在します。
国土交通省が定める「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、次のような基本方針が示されています。
- 損耗等の復旧は、建物の構造や部位の耐用年数を考慮する
- 施工範囲は、原則として「毀損部分を含んだ最小限度の単位」とする
したがって、数箇所の子傷や一部分のキャスター傷に対して、床一面（ワンルーム全体やリビング全体）の張り替え費用を請求することは原則として認められません。
㎡単位・経過年数を考慮した減価計算の仕組み
もし部分的なリペアでは直せないほど広範囲にわたって床が損傷している場合や、張り替えが必要と認められる場合でも、そのまま全額を請求されるわけではありません。ここには2つの重要な計算ルールが存在します。
1. 経年変化・耐用年数を考慮した「減価償却」
フローリングなどの内装材には、時間の経過とともに価値が下がるという考え方（減価償却）が適用されます。税法上のフローリングの耐用年数は6年とされています。
つまり、入居してから時間が経てば経つほど、床自体の価値は下がります。例えば、築10年以上経過している物件であれば、床の残存価値はほぼゼロ（備忘価額の1円など）に近くなります。この場合、仮に傷をつけてしまったとしても、新しい床の張り替え費用を請求することは法的に困難です。
2. 負担割合の適正化
借主が負担すべき金額は、以下の計算式をベースに算出されます。
借主の負担額 ＝ 実際の工事費用（または適正な部分補修費用） × （耐用年数から経過年数を引いた残存期間 ÷ 耐用年数）
ここに「部屋全体ではなく最小限の範囲であるか」という視点が加わるため、実際の適正額は管理会社からの最初の請求額よりも大幅に低くなるケースがほとんどです。
床のキャスター傷でお困りの際は弁護士へご相談を
退去時の見積もりに「フローリング全面張り替え：15万円」などと高額な金額が記載されていても、実際にはキャスター傷が原因であれば、不当な高額請求である可能性が十分にあります。
管理会社や大家から「借主の負担です」と強く言われると、知識がないまま支払いに応じてしまいがちですが、泣き寝入りする必要はありません。
当事務所では、国交省のガイドラインや過去の判例に基づき、適正な原状回復費用を算出するためのサポートや、大家側との減価交渉の代理を行っております。法外な退去費用を請求されてお困りの方は、お早めに弁護士へご相談ください。
原状回復・退去費用の高額請求でお悩みの方へ
国交省ガイドラインに基づき、弁護士が適正金額への減額交渉・返還請求をサポートします。諦めて支払う前に、まずはお気軽にご相談ください。
