借主の「ペット無断飼育」を発見した場合の原状回復費用および違約金請求

賃貸物件の管理や経営において、頭を悩ませるトラブルの一つが借主による「無断ペット飼育」です。契約で禁止されているにもかかわらず、隠れてペットを飼育されていた場合、退去時に想像を絶するような汚れや破損が発覚するケースが少なくありません。

ここでは、無断でペットを飼育されていた場合に、貸主としてどのような費用や違約金を請求できるのか、法的な根拠と実務上のポイントを弁護士法人夕陽ヶ丘法律事務所のライターが解説します。

無断ペット飼育で発生する2種類の金銭請求

借主が契約に違反してペットを飼育していた場合、貸主は大きく分けて2つの名目で金銭を請求することができます。それは「原状回復費用」と「違約金」です。

通常の退去であれば、経年劣化や通常の損耗（通常損耗）に対する修繕費用は貸主側の負担となります。しかし、ペット飼育に起因する汚れや破損は「借主の故意・過失または善管注意義務違反」とみなされ、特別な修繕費用が発生します。

加えて、禁止されているペットを飼育したという「契約違反」そのものに対するペナルティとして、違約金の請求を検討することになります。

1. 原状回復費用（柱の噛み傷・臭い・汚れの補修）の請求

ペットの飼育によって物件に生じた損害は、通常の範囲を超えた特別損耗として借主に全額または大部分の負担を求めることができます。具体的な対象箇所と工事内容は以下の通りです。

• 柱や建具のひっかき傷・噛み傷の補修または交換
• ペットの尿による床材（フローリングや下地）の染み、腐食、および張り替え
• 壁紙（クロス）に染みついた強烈な臭いや、爪とぎによる破れの張り替え
• 部屋全体に充満した動物臭・オシッコ臭に対する特殊消臭・オゾン脱臭工事やエアコン内部の洗浄

これらは「ペット可」の物件であっても、通常以上のダメージを与えたと判断されるため、借主の責任において原状回復費用を請求する正当な根拠となります。臭いが建物全体にしみ込んでいるようなケースでは、リフォーム費用が高額になるため、見積書や写真などの証拠を必ず残しておくことが重要です。

2. 契約違反に対する「違約金」の請求

原状回復費用とは別に、無断飼育という契約違反行為そのものに対して「違約金」を請求できるケースがあります。

賃貸借契約書の中に「ペットの無断飼育が発覚した場合は、違約金として賃料の数か月分を支払うこと」といったペナルティ条項が定められている場合、その規定に基づいて請求を行います。

ただし、違約金の請求にあたっては以下の点に注意が必要です。

• 契約書に明確な違約金の条項があるかどうかの確認
• 消費者契約法や公序良俗に照らし合わせ、金額が法外に高額でないこと（一般的には家賃の1〜3か月分程度、あるいは退去時の敷金没収などが目安とされるケースが多いですが、事案によります）
• 契約書に定めがない場合でも、実質的な損害賠償として請求できるケースはあるが、法的なハードルが上がるため専門家の判断が必要となること

無断飼育トラブルを円滑に解決するための実務的アドバイス

無断ペット飼育の発覚から退去清算に至るまでには、借主との間で「ペットによる傷ではない」「敷金内で収まるはずだ」といったトラブルに発展しがちです。

感情的な対立を避け、法的根拠に基づいた適正な請求を行うためには、以下のステップを踏むことが有効です。

• 発覚時の状況（ペットの姿、鳴き声、部屋の損傷箇所、異臭など）の写真や動画を必ず記録する
• 専門の業者による修繕・消臭の見積もりを取り、損害の範囲を明確にする
• 契約書の条項を確認し、法的に妥当な金額の違約金および原状回復費用を算出して請求書面を作成する

個人間での交渉が難航する場合や、法外な反論をされてお困りの場合は、賃貸トラブルに強い弁護士への相談をご検討ください。