貸主側の原状回復請求における「民法改正（621条）」の適用と注意点

賃貸物件の退去トラブルにおいて、貸主側にとって重要な基準となるのが民法第621条（賃借人の原状回復義務）です。2020年4月に施行された改正民法により、それまで判例法理であった原状回復のルールが明確に条文化されました。貸主としては、法的な根拠に基づいて正当な費用請求を行う必要があります。

この記事では、貸主側の視点から民法621条の適用要件と、トラブルを防ぐための注意点について詳しく解説します。

民法621条で定められた原状回復義務の基本範囲

民法621条では、賃借人が賃貸物件を返還する際、以下に該当する損耗について原状回復義務を負うと定めています。

• 賃借人の故意や過失
• 善管注意義務違反
• その他、賃借人の通常の使用を超えるような使用によって生じた損耗

ここで重要なのは、「通常の住まい方・使い方の範囲内で生じた損耗（通常損耗）」や、「時間の経過に伴う劣化（経年変化）」は、借主の義務の対象外であるという点です。貸主側は、この法律の基本原則を正しく理解した上で請求額を算定しなければなりません。

改正民法下で貸主が立証すべき「借主の責めに帰すべき事由」

退去時の費用を巡るトラブルでは、借主側から「これは通常の損耗ではないか」と反論されるケースが少なくありません。裁判やその前の示談交渉において、貸主側が修繕費用の負担を求めるには「借主の責めに帰すべき事由（故意・過失・用法違反）」の立証が不可欠となります。

具体的には、以下のような証拠を適切に収集・保管しておく必要があります。

• 入居時および退去時の詳細な物件状況確認書（写真付き）
• 専門業者による損傷原因の調査報告書
• 賃貸借契約書の特約条項の記載内容

立証資料が不足していると、正当な請求であっても借主の同意を得られず、回収が困難になる恐れがあります。

経年変化・通常損耗を考慮した適正な算定

実務上、クロスやフローリングなどの設備には耐用年数が存在します。たとえ借主の過失による損傷があったとしても、経過年数を考慮した残存価値（または時価）をベースに請求額を計算する必要があります。

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の考え方を踏まえつつ、契約書に定められた特約の有効性とも照らし合わせ、過大な請求にならないよう注意しましょう。

貸主がトラブルを回避するための契約実務のポイント

無用な紛争を防ぎ、円滑に原状回復費用を回収するためには、事前の契約実務が極めて重要です。

• 特約の明確化： 民法621条の原則とは異なる特約（ハウスクリーニング費用全額負担など）を設ける場合は、その旨を契約書に明記し、借主へ十分に説明して合意を得ておく必要があります。
• 入退去時点検の徹底： 入居前と退去時に双方で立ち会いを行い、傷や汚れの有無を書面と写真で確実共有することが、後日の立証責任を果たす上で最大の防御策となります。

原状回復請求の法的な妥当性や、借主との交渉にお困りの貸主様は、不動産トラブルに精通した弁護士へのご相談をおすすめします。