借主が「少額訴訟を起こしてきた」場合の貸主側の答弁書作成と反訴検討

賃貸物件を明け渡した後、借主との間で敷金の返還や原状回復費用をめぐるトラブルに発展することは少なくありません。中でも、借主が簡易裁判所に「少額訴訟」を起こしてきた場合、貸主側としては迅速かつ適切な対応が求められます。

裁判所から突然呼出状と訴状が届き、戸惑ってしまう貸主の方も多いでしょう。この記事では、借主から少額訴訟を起こされた際の貸主側の具体的な対応として、答弁書の作成ポイントや反訴の検討について詳しく解説します。

借主から少額訴訟を起こされたときの基本スタンス

少額訴訟は、60万円以下の金銭の支払いを求める場合に利用される、原則として1回の期日で審理を終える簡易な裁判手続きです。しかし、簡易的だからといって放置することは絶対に禁物です。

貸主が答弁書を提出せず、期日に出頭もしないと、借主の主張がそのまま認められる判決が下されてしまいます。まずは冷静に訴状を確認し、借主がどのような請求を行っているのか、その根拠と金額を正確に把握しましょう。

訴状が届いたら確認すべきポイント

訴状を受け取ったら、以下の点をチェックします。

• 請求されている金額の内訳
• 借主が主張している「敷金が全額返還されるべき理由」
• 指定されている第1回期日の日時と場所

借主は「国土交通省のガイドライン」などを引き合いに出し、経年劣化や通常の損耗についても貸主負担であると主張しているケースが多く見られます。貸主側としては、契約内容や実際の物件の損傷状況に基づき、反論の準備を進める必要があります。

納得のいく「答弁書」の作成ポイント

少額訴訟に対応するためには、自分の主張を記載した答弁書を期限までに裁判所へ提出しなければなりません。効果的な答弁書を作成するためのポイントを解説します。

1. 請求の趣旨に対する答弁

まずは、借主の請求に対して「原告（借主）の請求を棄却する」旨を明確に記載します。一部のみ支払う用意がある場合でも、頭から全面的に譲歩するのではなく、法的根拠に基づいた主張を行うことが大切です。

2. 借主の請求原因に対する認否と反論

借主の主張（例：「故意・過失のない損耗まで修繕費として差し引かれた」など）のどこが事実と異なり、どこが不当であるかを一つひとつ論理的に反論します。

• 契約書特約の有無（ハウスクリーニング特約など有効要件を満たしているか）
• 借主の故意・過失による損傷（通常損耗を超える損耗）の有無

3. 客観的な証拠の添付

口頭で「汚れていた」「壊されていた」と主張しても、裁判所は認めてくれません。答弁書には、以下の証拠を必ず添付します。

• 入退去時の写真（損傷箇所がわかるもの）
• 契約書（特約条項が記載されたページ）
• 原状回復工事の見積書や請求書、領収書

これらを提示し、差し引いた修繕費が適正であること（借主の過失によるものであること）を立証します。

「反訴」の検討：敷金を上回る費用を請求する場合

退去時の損傷が激しく、借主から預かった敷金だけでは原状回復費用をまかないきれない場合、あるいは借主が不当に敷金の全額返還を求めて訴訟を起こしてきたようなケースでは、反訴（はんそ）の提起を検討します。

反訴とは何か

反訴とは、訴訟を起こされた被告（この場合は貸主）が、同じ訴訟手続きの中で、原告（借主）に対して新たな請求（例：未払いの原状回復費用の支払請求）を行うことです。

反訴が有効なケース

• 借主の過失による破損が大きく、敷金（例：10万円）を大きく超える修繕費（例：20万円）が発生している場合
• 借主が家賃滞納やその他の金銭債務を残して退去している場合

少額訴訟の中で同時に解決を図ることで、別途裁判を起こす手間や費用を抑えることができます。ただし、反訴を行う場合も、追加の請求原因や損害の根拠（見積書や写真など）を明確に示す必要があります。

少額訴訟を有利に進めるための注意点

少額訴訟は基本的に1回の期日で審理が終結するため、準備のスピードと質が勝敗を分けます。

• 答弁書や証拠書類は、指定された提出期限を必ず守る
• 感情的な主張ではなく、契約書や法律、ガイドラインに基づいた主張に徹する
• 専門的な判断に迷った場合は、不動産トラブルに強い弁護士への相談を検討する

借主との間で感情的な対立が深まっていると、法的に有効な反論が漏れてしまうおそれがあります。冷静かつ適切な書面を作成することが、不当な負担を避けるための最大のカギとなります。