Q：管理会社から「裁判を起こす」と言われました。
どうすればいいですか？

賃貸物件を退去する際、高額な退去費用を請求されて支払いを拒否したところ、管理会社や大家から「裁判を起こす」と脅しのような言葉をかけられて不安になっていませんか。

弁護士法人夕陽ヶ丘法律事務所には、「本当に裁判を起こされるのか」「訴えられたらどうしよう」という相談が数多く寄せられます。しかし、管理会社からこのような言葉を言われたとしても、必要以上に恐れる必要はありません。

今回は、管理会社から「裁判を起こす」と言われた際の正しい受け止め方と、法的根拠に基づく対処法について詳しく解説します。

管理会社から「裁判を起こす」と言われたときの対処法

賃貸借契約の退去費用を巡るトラブルにおいて、管理会社が「法的措置をとる」「裁判にする」と口にすることは珍しくありません。しかし、その言葉の多くは、交渉を有利に進めるため、あるいは面倒な話し合いを打ち切るための心理的ゆさぶりに過ぎないのが実態です。

高額な請求に納得がいかず、正当な主張をしているのであれば、毅然とした態度で対応することが求められます。

なぜ管理会社はすぐに「裁判」と言い出すのか

管理会社や大家がすぐに裁判をちらつかせるのには、いくつかの理由があります。

• 借主が法律やガイドラインの知識を持っていないと見越している
• 強い言葉を使うことで相手を委縮させ、請求通りに支払わせたい
• 面倒な交渉を早く終わらせたい

実際のところ、数万〜数十万円程度の退去費用を回収するために、弁護士費用や時間、手間をかけて正式な裁判（訴訟）を起こすことは、管理会社にとっても費用対効果が非常に低い行為です。そのため、実際に裁判まで踏み切るケースはごく稀です。

裁判になった場合、実は「借主側が圧倒的に有利」である理由

もし万が一、管理会社が本当に裁判を起こしてきたとしても、決して恐れる必要はありません。むしろ、適正なルールに則って審理されるため、借主側が非常に有利に戦うことができます。

その最大の理由は、裁判所が判断の基準とする明確なルールが存在するからです。

国土交通省のガイドラインが基準となる

原状回復をめぐるトラブルでは、国土交通省が定めた「原状回復をトラブルガイドライン」が裁判における事実上の法的基準として強く意識されます。

ガイドラインでは、以下のようなルールが明確に定められています。

• 経年変化や通常消耗（住んでいれば自然に汚れたり傷ついたりするもの）の修繕費用は、大家（貸主）の負担である
• 借主が負担するのは、故意・過失による破損や、明らかに通常の使用方法を超えた損耗（善管注意義務違反）分のみである
• 壁紙や床材などのクロス類には耐用年数があり、時間の経過とともに価値が減少するため、残存価値に応じた負担しか発生しない

管理会社が請求してくる見積書には、ガイドラインを無視して「部屋全体クロスの張り替え費用」などが全額計上されていることがよくあります。このような不当な見積もりは、裁判になればほぼ確実に否定されます。

裁判をちらつかされたときに絶対にやってはいけないこと

管理会社から「裁判を起こすぞ」と言われると、恐怖心から焦ってしまいがちです。しかし、この状況で誤った行動をとると、本来支払う必要のないお金を支払うことになってしまいます。

以下の行動は絶対に避けてください。

• 恐怖心からその場で相手の言い値で示談してしまう
• 「わかりました」と請求を認めるような連絡を入れてしまう
• 証拠を確認せずに、とりあえず一部でも支払ってしまう

管理会社から連絡があったときは、その場で即答せず、「一度内容を精査して回答します」「法テラスや専門家に相談します」と伝えて、電話を切るかその場の返答を保留にしてください。

トラブルを根本から解決するためのステップ

管理会社との話し合いが平行線をたどり、脅し文句に悩まされたときは、以下の手順で冷静に対応しましょう。

1. 退去時の状態を証明する証拠を集める 退去時に撮影した部屋の写真や動画、入居時のチェックシート、管理会社とのやり取りの記録をすべて手元に集めます。
2. 見積もりの内訳を確認する 請求書の項目が、国交省のガイドラインに照らして妥当なものか、経年変化が考慮されているかをチェックします。
3. 弁護士などの専門家に相談する 個人で管理会社や大家と直接交渉し続けるのは精神的な負担が大きいものです。不当な高額請求や裁判の脅しにお困りの場合は、賃貸トラブルに強い弁護士へ早めにご相談ください。

弁護士が代理人として介入することで、管理会社からの連絡や圧力はピタリと止まり、法的な根拠に基づいた適正な金額での決着を図ることができます。