原状回復費用が「保証金（敷金）の金額を超えて追加請求」された時の初期対応

店舗の賃貸借契約を解除し、テナントを明け渡す際、原状回復費用が高額になるケースは少なくありません。中でも、「預けていた保証金や敷金だけでは足りず、貸主側からさらに多額の追加請求をされた」というトラブルは、店舗経営者にとって非常に深刻な問題です。

まとまった資金を用意しなければならないプレッシャーから、請求書通りに支払ってしまうケースが見られますが、それは避けるべきです。本記事では、保証金を超える追加請求が届いた際、最初に取るべき適切な初期対応について詳しく解説します。

保証金を超える追加請求が届いたときの初期対応

店舗やオフィスの退去時に高額な原状回復費用を請求され、保証金が全額償却された上にさらなる支払いを求められた場合、動揺して慌ててしまいがちです。しかし、届いた請求書や見積書をそのまま鵜呑みにして支払うのは禁物です。

まずは冷静になり、以下の手順に沿って初期対応を進めましょう。

1. 請求の即時支払いを保留する

貸主や管理会社、施工業者から「早く支払ってください」「支払わないと法的措置を取ります」などと急かされることがありますが、その場で口頭の約束をしたり、言われるがままに支払いを済ませたりしてはいけません。

一度支払ってしまうと、その金額に納得して合意したとみなされ、後から返還請求を行うことが極めて困難になります。まずは「内容を確認するため、一度保留とさせてください」とはっきりと伝え、即時支払いを拒絶することが重要です。

2. 賃貸借契約書の原状回復条項を再確認する

次に、締結していた店舗の賃貸借契約書を取り出し、原状回復に関する特約や規定を熟読します。

• どこまでの範囲を元に戻す義務があるのか（スケルトン返しなのか、居抜き状態の引き継ぎが認められているか）
• 経年劣化や通常損耗の扱いについてどのように定められているか
• 施工業者は貸主指定か、借主が選定できるか

店舗契約の場合、事業用であるため居住用物件ほど「消費者保護」の規定がそのまま適用されにくい特徴がありますが、それでも不合理な特約や、契約内容を超えた過剰な工事費用の請求が無効と判断される余地は十分にあります。

解体見積もりの全項目精査と査定のポイント

追加請求の根拠となっているのは、多くの場合、貸主側が提示した「解体工事の見積書」です。この見積書には、不必要な工事や単価の不当なつり上げが含まれているケースが散見されます。見積書の全項目を徹底的に精査・査定しましょう。

項目ごとの単価と数量を確認する

見積書に記載されている「廃材処分費」「ボード撤去費」「軽天工事費」などの各項目について、一般的な相場からかけ離れていないかを確認します。一式表記ばかりで具体的な数量や単価が不明確な見積書は、非常に信憑性が低いです。

二重計上や過剰工事がないかをチェックする

本来、構造躯体や次のテナントのための改修工事まで、前テナントである借主の原状回復費用として請求されているケースがあります。

• 次のテナントがそのまま利用する設備まで壊して撤去する費用が入っていないか
• 経年劣化したクロスの貼り替えや床の張替えで、全額が借主負担になっていないか

これらを一つひとつ検証し、納得できない項目については、施工業者や貸主に対して明確な根拠を示すよう書面で問い合わせる必要があります。

個人・自社での交渉に行き詰まったら弁護士へ相談を

店舗の原状回復や保証金を超える追加請求をめぐるトラブルは、専門的な知識がないと貸主側との交渉で押し切られてしまうおそれが高くなります。

• 貸主や管理会社がこちらの問い合わせに誠実に応じてくれない
• 法的に妥当な金額がいくらなのか判断がつかない
• 高額な支払いを強要されて精神的に追い詰められている

このような状況でお困りの場合は、一人で抱え込まずに弁護士へご相談ください。法律の専門家が契約書や見積書を精査し、適正な金額への減額交渉や不当な請求への対応を代理で行うことで、トラブルの早期解決を強力にサポートいたします。