B工事見積もりの「解体処分単価（立米単価・㎡単価）」の市場比較

テナントの退去や新規出店、レイアウト変更に伴う工事において、大きなトラブルになりやすいのがB工事です。特に、B工事の見積もりに含まれる「解体処分単価（立米単価・㎡単価）」について、適正価格が分からず困惑するテナント様は少なくありません。

そこで今回は、内装解体やコンクリートハツリ工事の市場相場とB工事の見積もりを比較し、高額な請求に対してどのように検証・対応すべきかを弁護士の視点から解説します。

B工事における解体費用の仕組みと特徴

テナント工事には「A工事（貸主負担・貸主施工）」「B工事（借主負担・貸主指定業者施工）」「C工事（借主負担・借主自由選択業者施工）」の3種類があります。

このうちB工事は、建物の構造や安全上の理由から貸主が指定する業者が施工するため、競争原理が働きにくいという構造的な問題があります。

C工事や一般の解体工事との決定的な違い

一般の解体工事（C工事や外注）であれば、複数の業者から相見積もりをとることで価格競争が働きます。しかし、B工事では原則として指定業者の見積もりを受け入れるほかないため、単価が相場よりも高く設定されるケースが多々見受けられます。

解体処分単価の市場相場との比較

それでは、一般的な内装解体および処分費用の市場相場と、B工事で見積もられやすい金額を比較してみましょう。

1. 内装解体工事（スケルトン工事）の㎡単価

一般的なビル・テナントの内装解体（床、壁、天井の撤去）における市場相場は、おおむね以下の通りです。

• 木造・軽鉄下地テナント：1坪あたり1.5万円〜3万円（㎡換算：約4,500円〜9,000円）
• 鉄骨造・RC造テナント：1坪あたり2万円〜4万円（㎡換算：約6,000円〜12,000円）

これに対し、B工事の見積もりでは、㎡あたり1.5万円〜2万円以上といった高額な単価が提示されるケースが散見されます。

2. 産業廃棄物の処分単価（立米単価・重量単価）

解体で発生したガレキや木くず、プラスチックなどの廃材処分費もトラブルの温床です。

• 混合廃棄物の処分相場：1立米あたり1.5万円〜3万円前後

しかし、B工事の見積書では、諸経費や管理費が上乗せされた上で、立米単価が相場の倍近い金額で計上されていることがあります。

3. コンクリートハツリ工事の単価

床や壁のコンクリートを削る「ハツリ工事」は専門技術を要するため、通常の解体よりも単価が高くなります。

• コンクリートハツリの市場相場：㎡あたり5,000円〜15,000円程度（厚みや状況による）

この項目についても、B工事では「特殊作業費」などの名目で割増料金が重畳的に請求されるケースが少なくありません。

高額なB工事見積もりに対する具体的な対処法

納得のいかない高額な解体処分単価を突きつけられた場合、借主側としてはどのようなアクションを取るべきでしょうか。

見積書の内訳（明細）の開示を求める

「一式」という大雑把な見積もりが出された場合は、必ず作業員の人件費、㎡あたりの解体単価、立米あたりの処分単価、諸経費の内訳を細かく記載した詳細見積書の提出を求めてください。

相場データを用いた減額交渉を行う

外部の専門業者や建築士等から得た相場情報、あるいは近隣の同等規模の工事見積もりと比較し、「市場相場と比較して著しく高額である」という客観的な事実をベースに交渉を行います。貸主や指定業者に対し、単価の根拠を説明するよう文書で求ることが効果的です。

弁護士を通じた法的なアプローチ

B工事の費用があまりにも不当に高額である場合、賃貸借契約上の信義則違反や、消費者契約法（適用がある場合）の観点から争える余地があります。個人での交渉が難航している場合は、不動産トラブルに強い弁護士へ早めに相談することをおすすめします。当事務所では、適正価格への減額交渉を数多くサポートしております。