お風呂（ユニットバス）のカビ放置による特殊清掃・コーキング打ち直し

賃貸物件を退去する際、お風呂（ユニットバス）の換気不足や掃除の怠慢によって生じた黒カビの固着や、コーキング（シーリング）の劣化を理由に、高額な特殊清掃費や打ち直し費用を請求されてトラブルになるケースが後を絶ちません。

「カビを放置した責任はすべて借主にあるのだろうか」「コーキングの打ち直し費用は全額こちらが負担しなければならないのか」と疑問や不安を感じている方も多いでしょう。

この記事では、お風呂のカビ放置やコーキングの打ち直しにかかる費用の負担区分について、法的観点から分かりやすく解説します。

お風呂のカビと借主の「善管注意義務」

賃借人（借主）は、賃貸物件を借りている間、契約上「善良な管理者としての注意義務（善管注意義務）」を負っています。これは、常識的な範囲で部屋を綺麗に使い、適切な手入れをしなければならないという義務です。

お風呂場は湿気が溜まりやすく、カビが発生しやすい場所です。そのため、日常的に換気をしたり、簡単な掃除をしたりすることが求められます。

もし、入居期間中に一度も換気をせず、窓を閉め切った状態で放置した結果、壁や天井の奥深くまで黒カビが根を張り、通常のハウスクリーニングでは落とせない状態になった場合は、借主の善管注意義務違反とみなされる可能性があります。

ガイドラインにおける清掃費用の考え方

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、清掃費用や修繕費用の負担について明確な指針を示しています。

• 通常の使用による損耗（経年劣化）は、貸主が負担する（次の入居者を迎えるための準備費用の一部）。
• 借主の故意・過失、あるいは著しい善管注意義務違反による汚れや破損は、借主が負担する。

したがって、通常の生活の範囲内で発生した水垢やカビであれば、原則として貸主側（オーナー側）が負担すべき性質のものです。

コーキング（シーリング）の打ち直しは誰が負担する？

ユニットバスの継ぎ目や浴槽のフチに使われているゴム状の素材を「コーキング（シーリング）」と呼びます。このコーキングは、経年劣化によってカビが根を張ったり、ひび割れや剥がれが生じたりします。

コーキングの劣化は原則「経年劣化」

コーキングは時間の経過とともに紫外線や湿気で劣化していく消耗品です。そのため、普通に生活していて発生したカビや劣化であれば、原則として貸主負担となります。

借主負担になる例外ケース

次のようなケースでは、借主が費用の一部または全額を負担することになります。

• カビを長期間放置した結果、コーキングの素材自体が腐食し、下地まで傷めてしまった場合
• 掃除を怠ったことでカビがゴムの内部深くまで浸透し、通常の打ち直しでは対応できず特殊な補修が必要になった場合

しかし、この場合でも、コーキングの耐用年数や経過年数を考慮して減価償却されるため、全額を請求されることは法的に不当です。

高額な特殊清掃費用を請求されたときの対処法

退去時に「お風呂全体の特殊清掃代として10万円」「コーキング全面打ち直しで5万円」などと高額な見積書を突きつけられるトラブルが多発しています。もし法外な請求を受けた場合は、以下の手順で冷静に対処しましょう。

1. 現場の状況を写真に残す

退去立ち会いの際や、鍵を返却する前に、浴室全体の様子やカビの状態、コーキングの劣化具合を細かく写真や動画に残しておきましょう。後から「ひどい汚損があった」と虚偽の主張をされるのを防ぐ証拠になります。

2. ガイドラインを根拠に交渉する

「通常の清掃の範囲内である」「経年劣化や通常の湿気によるカビであるため、ガイドラインに基づき借主負担には該当しない」と毅然とした態度で伝えましょう。

3. 安易にサインや支払いをしない

「退去確認書」や「請求書」にその場でサインをしてしまうと、金額に同意したとみなされ、後から覆すのが難しくなります。納得がいかない場合は、「内容を持ち帰って検討します」とその場で支払いを拒否してください。

まとめ

お風呂のカビやコーキングの劣化は、賃貸トラブルのなかでも特に意見が対立しやすいポイントです。貸主側が「きれいに戻して当然」と全額請求してくるケースもありますが、法律やガイドライン上、借主がすべての責任を負う必要はありません。

もし、管理会社や大家から法外な特殊清掃費やコーキングの打ち直し費用を請求されてお困りの場合は、一人で悩まずに私たち法律専門家へご相談ください。