退去時に「カビ防止消毒工事（数万円）」を一律請求された時の拒絶

賃貸物件を退去する際、身に覚えのない高額な費用を請求されて驚いた経験はないでしょうか。中でも「カビ防止消毒工事」として数万円もの費用を一律で請求されるトラブルが後を絶ちません。

実は、このカビ防止消毒工事の請求には、法的な根拠が乏しいケースが多々あります。今回は、退去時に一律で防カビ工事代を請求された場合の拒絶方法と、その法的な根拠について解説します。

カビ防止消毒工事が一律請求される背景とトラブルの実態

賃貸借契約の終了時には、室内のクリーニングや修繕費用をめぐって貸主と借主の間でトラブルになりがちです。特に「カビ防止消毒工事」や「オゾン消臭費」などは、見積書に当たり前のように数万円単位で計上されていることがあります。

不動産会社から「次の入居者のために必須の工事です」「契約者の義務です」と言われると、支払わなければならないと思ってしまうかもしれません。しかし、これらは無条件で借主が負担すべき性質のものではないケースが大半です。

なぜカビが発生したのかが重要

カビの発生原因は大きく分かれます。

• 結露など建物の構造上の問題によって発生したもの
• 借主が日常の換気を怠る、または結露を放置してカビを悪化させたもの

建物構造上の欠陥や通常の生活で生じる結露によるカビであれば、それは貸主が管理すべき範疇です。借主に明確な善管注意義務違反（不注意による放置など）がない限り、その除去や消毒にかかる費用を借主が全額負担する必要はありません。

国土交通省のガイドラインにおける原状回復の原則

原状回復の費用負担を考える上で最も重要な基準となるのが、国土交通省が定める「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」です。

ガイドラインでは、原状回復とは「借主が居住、使用したことにより発生した建物価値の減少を借主が復旧することではない」と明確に定義されています。つまり、通常の生活を送る中で自然に生じる損耗（経年変化や通常損耗）の修繕費用は、家賃に含まれているという考え方です。

カビ防止工事は「通常損耗・経年変化」に含まれることが多い

次の入居者を迎えるために行うハウスクリーニングや、室内を清潔に保つための予防的な消毒工事は、基本的には貸主側の負担（次回のテナント獲得のための投資）で行うべき性質のものです。

特に「退去時は一律で防カビ施工代として3万円を申し受けます」といった一律請求は、借主の実際の汚損状況を無視した不当な請求である可能性が非常に高いと言えます。

契約書の特約がある場合の注意点

「カビ防止工事一律請求の拒絶」を考える上で、必ず確認しなければならないのが賃貸借契約書の内容です。

民法上、当事者間の合意（特約）があれば、法律の原則とは異なる負担割合を設定することが認められています。もし契約書や重要事項説明書の中に、以下のような文言が記載されていた場合は注意が必要です。

• 「退去時には、借主の費用負担により専門業者による防カビ消毒工事を行うものとする」
• 「退去時ハウスクリーニング代および防カビ施工費として〇〇円を特約として申し受ける」

このような特約が有効と認められるためには、以下の厳格な要件を満たしている必要があります。

• 特約の必要性があり、客観的で合理的な理由が存在すること
• 借主が契約時にその旨を明確に認識し、合意していたこと
• 暴利的な金額設定になっていないこと

仮に契約書に小さな文字で一律請求の特約が記載されていたとしても、消費者契約法第10条（民法より借主の権利を一方的に制限し、義務を加重する条項は無効）に抵触し、無効と判断されるケースが多くあります。

カビ防止工事の請求を拒絶するための具体的なステップ

もし不当なカビ防止工事代を請求された場合は、以下のステップで冷静に対処しましょう。

1. 見積書と契約書の再確認

請求された項目の内訳を細かく確認し、契約書に当該費用に関する有効な特約があるかを確認します。

2. 証拠の確保

退去時の室内の状態を写真や動画に残しておきましょう。カビが過度に発生していなかったことや、自身に善管注意義務違反がないことを証明できるようにします。

3. ガイドラインを根拠に書面やメールで反論

口頭ではなく、記録が残る書面やメールで交渉を行います。「国土交通省のガイドラインに基づき、通常損耗や予防的工事の費用負担には応じられません」「該当する特約の有効性について疑義があります」と毅然とした態度で伝えましょう。

感情的になるのではなく、法的な根拠を冷静に伝えることが早期解決の近道です。自分一人での交渉が難しい場合や、管理会社が応じてくれない場合は、専門家である弁護士への相談をご検討ください。