水回りの「コーキング（シーリング）劣化」とカビの貸主・借主負担

賃貸物件を退去する際、キッチンや浴室、洗面台などの水回りにある「コーキング（シーリング）」の状態でトラブルになるケースが後を絶ちません。コーキングとは、浴槽や洗面台、タイルの目地などの隙間を埋めるゴム状の充填剤のことです。

このコーキングにひび割れやカビが発生した際、「どちらが費用を負担すべきなのか」と疑問に思う借主様は少なくありません。今回は、コーキングの劣化やカビにおける貸主・借主の負担割合について、法律やガイドラインの観点から詳しく解説します。

コーキング（シーリング）とは？水回りで重要視される理由

コーキングは、水回りにおいて水の浸入を防ぐために非常に重要な役割を果たしています。壁と浴槽の間や、洗面ボウルの隙間などをゴム状の素材で密閉することで、下地への漏水やカビの発生をブロックしています。

しかし、コーキングは経年により弾力性が失われ、次第に劣化していく消耗品でもあります。賃貸借契約における原状回復では、この「経年劣化」と「借主の過失による損耗」を明確に区別して考える必要があります。

経年によるひび割れ・剥がれは「貸主負担」

時間の経過とともにコーキングが硬くなり、ひび割れたり剥がれたりすることは、通常の生活を送る上で避けられない現象です。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」においても、建物や設備の経年劣化・自然損耗の修繕費用は、賃料に含まれるものとして貸主（オーナー）が負担すべきとされています。

• 築年数の経過に伴うコーキングのひび割れ
• 通常の使用によるシーリング材の剥がれ・縮み
• 日常生活で発生するやむを得ない損耗

これらに対して、大家さんや管理会社から「退去時にコーキングが傷んでいるから全額修繕費を払ってほしい」と請求された場合、それは不当な請求である可能性が高いと言えます。

汚れやカビの放置は「借主負担」になるケースも

一方で、すべてのコーキングの劣化が貸主負担になるわけではありません。借主の使い方が原因で生じた損耗や、管理不足によるものは借主の負担（善管注意義務違反）となります。

特に問題になりやすいのが「カビ」の発生です。結露や湿気を長期間放置し、コーキングの内部までカビが根を張ってしまったような場合や、日常的な清掃をまったく行わずに汚れを蓄積させた場合は、借主の責任が問われます。

• 換気を怠ったことによる頑固な黒カビの発生
• 水垢や石鹸カスを放置したことによる変色・腐食
• 掃除をサボった結果として設備を傷めてしまったケース

ただし、通常の換気を行っていても構造上発生してしまうような軽度なカビや、経年に伴う変色であれば、借主が全額を負担する必要はありません。

高額なコーキング補修費を請求されたときの対処法

退去時に「水回りのコーキング打ち替え費用」として高額な見積もりを提示された場合は、以下のポイントを確認しましょう。

• 劣化の原因が「経年劣化」なのか「借主の管理不良」なのかを写真で確認する
• ガイドラインに基づき、経年劣化分の負担義務がないことを主張する
• 安易にその場で示談書や同意書にサインをしない

水回りの原状回復費用をめぐるトラブルは、専門知識がないまま交渉すると、貸主側の主張に押し切られてしまうケースが少なくありません。「これは本当に自分の責任なのか」と疑問に思ったときは、泣き寝入りする前に弁護士などの専門家へ相談することが有効であり、国のガイドラインや過去の裁判例に基づいた適正な退去費用・原状回復費用の減額交渉が可能となります。