「次の入居者のための専門清掃」は誰の負担か？
国交省ガイドラインの回答

賃貸物件を退去する際、見積もりに含まれる高額な「ハウスクリーニング代」に疑問を感じたことはありませんか。「次の入居者のために行う専門清掃なのだから、自分が全額払うのはおかしいのでは」と感じる借主の方や、逆に「どこまで借主に負担してもらえるのか」と悩む大家（貸主）の方は少なくありません。

この記事では、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を基に、次の入居者のための専門清掃費用はどちらが負担すべきなのか、その法的なルールと正しい判断基準を分かりやすく解説します。

国交省ガイドラインにおける「クリーニング代」の基本原則

賃貸借契約の終了時に大きなトラブルになりやすいのが、退去時の清掃費用です。国土交通省のガイドラインでは、原状回復の定義について明確な基準を示しています。

原状回復とは、「借主が居住したことによってできた損耗について、すべて借主が元通りに修復すること」ではありません。借主の故意や過失、不注意によって汚損・破損した部分は借主負担となりますが、通常の生活を送る中で自然に劣化する「経年変化」や「通常損耗」の修復費用は、家賃に含まれているとみなされます。

そのため、次の入居者を募集するために物件の価値を維持・向上させる目的で行う清掃は、基本的に貸主負担の範疇に含まれます。

基本は「貸主負担」！次の入居者のための維持管理費とは

なぜ、次の入居者のための専門清掃は貸主が負担すべきなのでしょうか。その理由は賃貸経営の性質にあります。

アパートやマンションなどの賃貸物件において、退去後に行われるハウスクリーニングは、次の入居者に気持ちよく入居してもらい、新たな賃料を得るための「物件の維持管理・商品価値向上」の一環です。これは、飲食店でいえばお客様を迎える前の店内清掃のようなものであり、本来は事業主である大家（貸主）が営業経費として負担すべき性質のものです。

そのため、通常の範囲内で生活して退去したケースにおいて、以下のような費用を全額または一律に借主に請求することは、ガイドラインの観点からも不当な請求とみなされる可能性が高くなります。

• 退去時に行う全体のブラッシングや床のワックス掛け
• エアコン内部の通常清掃
• 次の入居者を迎えるための一般的なハウスクリーニング一式

借主がクリーニング費用を負担しなければならない例外ケース

原則は貸主負担である専門清掃ですが、すべてのケースで借主が1円も払わなくてよいわけではありません。以下の状況に該当する場合は、借主が費用を負担することが妥当とされます。

• 借主の故意・過失による著しい汚れがある場合（タバコのヤニや臭いが壁紙に染み付いている、ペットの飼育による柱の傷や深刻な異臭、換気扇の油汚れを長期間放置して固着させた場合など）
• 通常の清掃では落ちない特殊な汚れや破損に対して、専門的な修繕・クリーニングが必要な場合

「特約」がある場合の有効性と注意点

賃貸借契約書に「退去時は一律〇万円のハウスクリーニング代を借主が負担する」といった特約が記載されているケースが多く見られます。このような特約がある場合、そのまま従わなければならないのでしょうか。

司法の判断やガイドラインにおいて、こうした特約が有効と認められるためには、以下の厳格な要件を満たしている必要があります。

• 特約を設ける必要性があり、かつ暴利的な金額ではないこと
• 契約締結時に、貸主から借主に対して口頭および書面で明確な説明がなされ、借主がその内容を十分に理解して合意していること

単に「貸主にとって有利な一方的な特約」や、説明なしに契約書の小文字で記載されていたようなものは、消費者契約法等に照らして無効と判断される可能性があります。高額なクリーニング代を請求されて納得がいかない場合は、特約の有効性を疑う視点も重要です。

高額なクリーニング代を請求されたときの正しい対処法

もし退去時に「次の入居者のための清掃だから」という理由で、不当に高額なハウスクリーニング代を請求された場合は、その場で安易にサインや支払いをしないことが大切です。

まず、請求された項目の内訳を確認し、それが「通常の損耗」に対するものなのか、「借主の過失による汚れ」に対するものなのかを見極めましょう。その上で、国土交通省のガイドラインを根拠に、適正な負担割合について大家や管理会社と冷静に交渉することが求められます。

個人での交渉が難しい場合や、管理会社が一方的に請求を取り下げない場合は、泣き寝入りする前に専門家へ相談することをおすすめします。