Q：店舗の原状回復でスケルトン解体と居抜き解体の費用差は？

店舗の原状回復でスケルトン解体と居抜き解体の費用差は？

店舗やオフィスの賃貸借契約を終了し、物件を貸主に返還する際には「原状回復」を行う必要があります。特に飲食店や美容室などのテナント物件では、内装や設備の処分方法によって費用が大きく変動します。

この記事では、店舗の原状回復における「スケルトン解体」と「居抜き解体（そのまま引き継ぎ）」の具体的な費用差や、トラブルを防ぐためのポイントについて弁護士の視点から解説します。

スケルトン解体とは？一般的な工事費用の目安

テナントの退去における原則的な原状回復として求められることが多いのが、この「スケルトン解体」です。

スケルトン解体の特徴

スケルトン解体とは、店舗内の内装、間仕切り、床材、天井、そして厨房設備や配管といった全ての造作物を撤去し、コンクリート打ちっぱなしの「骨組み（スケルトン）状態」にして貸主に引き渡す方法です。賃貸借契約書において「原状回復＝スケルトン返し」と規定されているケースが多々見られます。

スケルトン解体の費用相場

店舗の広さや業種、構造によって異なりますが、一般的に坪あたり3万円から10万円程度かかります。

• 20坪の飲食店舗の場合：約60万〜200万円以上
• 50坪の大型店舗の場合：約150万〜500万円以上

さらに、産業廃棄物の処分費の高騰なども相まって、解体費用だけでも数百万円単位の莫大なコストが発生することが珍しくありません。

居抜き解体（居抜き譲渡）で実現できる圧倒的な費用差

一方で、近年の店舗ビジネスで注目されているのが「居抜き」での退去・引き継ぎです。

居抜きでの引き継ぎがもたらすメリット

居抜き解体（厳密には解体をせず、次の借主へ造作を譲渡する形式）が成立した場合、前借主が設置した内装やカウンター、エアコン、厨房設備などをそのまま次の借主が買い取る、あるいは無償で引き継ぐことになります。

これにより、以下のような劇的な変化が生まれます。

• 従来必要だった内装の解体工事費がほぼゼロになる
• 産業廃棄物の発生を抑えられるため、環境負荷や処分費用を大幅にカットできる
• 次の借主にとっても、初期投資（開業資金と期間）を大幅に圧縮できるメリットがある

実際の費用差の例

スケルトン解体であれば総額で500万円の工事見積もりが出ていた物件であっても、居抜き引き継ぎがうまくいけば、撤去にかかる費用は実質ゼロ、あるいは現状維持のクリーニング費用程度で済むケースがあります。この結果、数百万から千万円規模の費用差が生じることになります。

居抜きで退去する際の注意点とトラブルリスク

莫大な費用削減につながる居抜きですが、法的な観点からはいくつかの注意点やトラブルになりやすいポイントが存在します。

1. 貸主（オーナー）の承諾が不可欠

どれほど次の借主が見つかっていても、賃貸借契約上、勝手に居抜き譲渡を進めることはできません。必ず貸主の事前の承諾を得る必要があります。貸主が「次の契約では自分の指定する業者にスケルトンで返してほしい」と主張した場合、居抜きを強行することは契約違反にあたります。

2. 造作譲渡と原状回復義務の免除の確認

居抜きで引き継ぐ場合、「どの範囲まで次の借主が責任を引き継ぐのか」「将来退去する際の原状回復義務は誰にあるのか」を明確にしておかなければなりません。書面を取り交わしておかないと、後々「聞いていた話と違う」として、貸主から元の借主（あなた）に対して多額の原状回復費用が請求されるトラブルに発展することがあります。

3. トラブル時の弁護士への相談

居抜きの条件交渉や、貸主との原状回復をめぐる意見の食い違いは、当事者間だけで解決しようとすると感情的になりがちです。高額な請求に納得がいかない場合や、契約書の解釈で揉めたときは、法的根拠を持って交渉できる弁護士に早期に相談することをおすすめします。