賃貸物件を退去した後に、貸主側から身に覚えのないリフォーム費用や工事の未払いを理由として、突然裁判所から「少額訴訟」の書類が届き、驚いてしまう借主の方は少なくありません。納得がいかないからといって裁判を放置すると、貸主側の主張がそのまま認められて敗訴してしまいます。
弁護士法人夕陽ヶ丘法律事務所には、このような退去費用やリフォーム代金を巡る裁判トラブルに関するご相談が多く寄せられています。今回は、貸主側がリフォーム工事の未払いを理由に少額訴訟を起こしてきた際の、「答弁書」の正しい書き方と対処法について詳しく解説します。
【借主側に支払い義務がない法的根拠】クロスや床のキズ等はガイドラインや民法上、経年変化・通常損耗として借主の負担義務はありません。また、リフォーム工事の未払いは本来貸主が負担すべき費用であり、契約上の特約等がない限り、借主にその代金を支払う法的義務は一切ありません。
少額訴訟とは？放置することの危険性
少額訴訟は、60万円以下の金銭の支払いを求める場合に利用される簡易な裁判手続です。原則として1回の期日で審理が終わり、その日のうちに判決が言い渡されるスピード決着が特徴です。
裁判所から「呼出状」や「答弁書用紙」が届いた際、最もやってはいけないのが「無視する・放置する」ことです。
- 答弁書を提出せず、裁判の期日にも出頭しない場合
- 貸主側の主張をすべて認めた（自白した）とみなされる
- 貸主の請求通りの全額を支払うべき旨の判決が下る
このような不利益を避けるためにも、まずは期限内に「答弁書」を提出し、裁判所に自分の主張を伝える必要があります。
答弁書の基本的な書き方と構成
少額訴訟の裁判所から送付されてくる答弁書用紙には、主に以下の項目を記入します。ポイントを押さえて正確に記載しましょう。
1. 請求の趣旨に対する答弁
貸主の請求に対して、自分がどうしたいのかを結論として書く欄です。
- 記載例：「原告の請求を棄却する。（貸主の請求をすべて退けてほしいという意味）」
- 訴訟費用は原告（貸主）の負担とする、という一文も合わせて記載します。
2. 請求の原因に対する認否
貸主が訴状で主張している事実について、「認める」「否認する」「わからない（不知）」のいずれかにチェックまたは記載をします。
- 貸主が主張する「リフォーム工事を行ったこと」自体は事実であっても、それが「借主の負担すべき範囲であるか」は別問題です。
- 借主の故意・過失によるものではない損耗や、経年変化・損耗にあたる工事費用については、「否認する」と明確に主張します。
3. 抗弁（借主側の反論理由）の記載
なぜ支払う必要がないのか、その理由を論理的に分かりやすく記述します。原状回復に関するトラブルでは、以下の法的な根拠を主張することが有効です。
- 経年変化・通常損耗の原則： 国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に基づき、クロスの日焼けや設備の自然故障などは貸主の負担（家賃に含まれる）であること。
- 故意・過失の不在： 壊したり汚したりした覚えがない、あるいは不可抗力であること。
- 過剰請求の指摘： 賃貸人が請求しているリフォーム範囲が、借主が居住していた範囲を超えていたり、グレードアップ工事（新品交換や高級仕様への変更）の費用が含まれていたりすること。
答弁書作成時の注意点と証拠の活用
答弁書を提出する際は、単に口頭で「納得がいかない」と書くだけでは説得力がありません。客観的な証拠を添えることが裁判を有利に進める鍵となります。
- 入居時や退去時に撮影した部屋の写真
- 契約書（特約事項の有無を確認）
- 貸主や管理会社とのやり取りの記録（メール、LINE、書面など）
これらを証拠資料として答弁書とともに裁判所に提出することで、貸主側の不当な請求を論理的に打ち破ることができます。
さらなる対抗策としての「反訴」の検討
もし、すでに向こうの言いなりになって敷金を不当に差し引かれていたり、納得がいかずに一度過剰なリフォーム代金を支払わされていたりする場合、答弁書を出すだけでなく「反訴（はんそ）」を提起することも検討の視野に入ります。
反訴とは、訴えられた被告（借主）が、同じ裁判手続きの中で逆に原告（貸主）に対して金銭の支払いを求める法的手続です（例：預けた敷金の返還請求や、払いすぎた工事費用の返還請求など）。
ただし、少額訴訟の手続き内で反訴を行う場合や、法的な主張を正確に組み立てるには専門的な知識が求められます。
まとめと弁護士への相談のすすめ
貸主側からリフォーム工事の未払いで少額訴訟を起こされた場合でも、法律上のルールやガイドラインを正しく主張すれば、請求を減額・あるいは完全に退けることが可能です。しかし、限られた準備期間の中で一人で法的書面を作成するのは大きな負担となります。
「どんな理由で反論すればいいかわからない」「裁判所に行くのが不安」「高額なリフォーム費用を請求されて納得がいかない」とお悩みの方は、泣き寝入りして支払ってしまう前に、ぜひ一度当事務所の弁護士にご相談ください。
原状回復・退去費用の高額請求でお悩みの方へ
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