Q：賃貸の「エアコンのフィルター掃除」を一度もしないで退去したら？

賃貸アパートやマンションを退去する際、頭を悩ませるのが退去費用の精算です。「エアコンのフィルター掃除を一度もしないまま退去してしまった」という場合、大家さんや管理会社から高額な清掃代を請求されるのではないかと不安になる方も多いでしょう。

結論からお伝えすると、フィルターの不清掃が原因でエアコンの性能低下や目詰まりを引き起こしている場合、そのクリーニング費用が借主負担（借主の善管注意義務違反）とされることがあります。

このコラムでは、エアコンのフィルター掃除を怠ったまま退去した場合の法的責任や、実際に請求される費用の相場、トラブルを回避するためのポイントについて、弁護士の視点から分かりやすく解説します。

賃貸借契約と「善管注意義務」の基本

賃貸物件の借主には、民法上の「善管注意義務（善良な管理者の注意義務）」という法律上の義務が課されています。これは、「借りた当時と同じ状態を保つように、社会通念上期待される常識的な管理をしなければならない」というものです。

エアコンのフィルター掃除についても、この善管注意義務が深く関わってきます。

通常損耗と借主負担の境界線

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、賃貸物件の原状回復における費用負担の考え方が明確に示されています。

• 経年変化や通常の生活で生じる損耗（通常損耗）：大家さん（貸主）負担
• 借主の故意・過失や、善管注意義務違反によって生じた損耗：借主負担

エアコンを普通に使用していて発生するホコリや経年劣化そのものは原則として貸主負担ですが、「フィルター掃除を全くせず、ホコリを放置した結果として故障や激しい目詰まりを起こした」というケースは、借主の管理不行届（善管注意義務違反）とみなされる可能性が高くなります。

フィルター不清掃で請求される費用の相場

では、実際にフィルターを掃除しなかったことでクリーニング代を請求される場合、どの程度の金額になるのでしょうか。

一般的な壁掛けタイプのエアコンクリーニング費用は、業者に依頼すると約1万円〜1万5,000円程度が相場です。

• 軽度な汚れや通常のハウスクリーニングの範囲：貸主負担（特約がない限り、次の入居者募集のための準備として大家さんが負担することが多い）
• フィルターの目詰まりや内部のカビ・悪臭がひどく、通常の清掃では対応できない場合：借主負担として約1万円前後の請求対象になることがある

もし大家さん側から「エアコン清掃代一式：3万円」など高額な請求書が提示された場合は、適正な相場を超えている可能性があるため注意が必要です。

トラブルを防ぐため・高額請求に備えるための対策

退去時に「エアコンの掃除をしていないから」と言われるがまま高額な請求を受け入れてしまう前に、以下のポイントを確認しましょう。

• 契約書を確認する：退去時のエアコンクリーニング費用について、特約（「退去時は一律◯万円を借主負担とする」など）が有効に結ばれているか確認します。
• 状態を写真に残しておく：退去時にエアコンのフィルターや外観の写真を撮影しておき、実際の汚れの度合いを記録しておきます。
• 安易に支払いに同意しない：納得がいかない請求を受けた場合は、その場でサインや支払いをせず、一旦保留にすることが大切です。

もし管理会社から法外なエアコンクリーニング代を請求されてお困りの場合は、お一人で悩まずに専門家である弁護士へご相談ください。