家族信託をすれば、親が認知症になっても実家を売却できますか？

家族信託を活用することで、親が認知症になった後でも自宅をスムーズに売却できるようになります。高齢化が進む現在、実家の管理や将来の売却を見据えた対策として、家族信託は非常に有効な手段です。

この記事では、親が認知症になった際の実家売却における課題と、家族信託がその解決策となる理由、そして最新の法制度を踏まえた注意点について分かりやすく解説します。

家族信託をすれば認知症後でも実家の売却は可能か？

なぜ認知症になると通常の売却ができなくなるのか？

日本の法律では、不動産を売買する際に「意思能力」が必要とされます。売買契約を結ぶ人が、その契約の意味や結果を正しく理解できるだけの判断力を持っていなければなりません。

そのため、親が認知症を発症してしまい、この意思能力がないと判断されると、残念ながら不動産会社との媒介契約や売買契約を締結することができなくなります。これが、認知症による実家の「売却凍結」問題の本質です。

従来の解決策「成年後見制度」の限界

これまで、認知症になった親の財産を管理・処分する方法として成年後見制度が利用されてきました。しかし、この制度には以下のような実務上のデメリットがありました。

• 専門職後見人が選任された場合、毎月高額な報酬を支払わなければならない
• 本人の生活維持や医療費の支払いが目的となるため、「実家を売却して老人ホームの入居一時金に充てる」といった積極的な活用が制限されるケースがある
• 一度後見人がつくと、原則として親が亡くなるまで制度をやめることができない

このように、柔軟な財産活用が難しいという側面があり、事前の対策として家族信託を選ぶ人が急増しています。

家族信託の仕組みと実家売却のメリット

家族信託とは、自分の大切な財産を、信頼できる家族（子など）に託し、特定の目的に沿って管理・処分してもらう仕組みです。

実家を対象とする場合、次のような役割分担を行います。

• 委託者（財産を預ける人）：親
• 受託者（財産を管理・処分する人）：子
• 受益者（利益を受ける人）：親（売却代金は親の生活費や介護費用に充てられる）

子が受託者になることで得られる強力な権限

親が元気なうちに「実家の管理や売却に関する権限」を定めた信託契約を結んでおきます。これにより、形式上の名義が子（受託者）に移転、あるいは信託の登記がなされます。

その後、万が一親が認知症になって意思能力を失ったとしても、受託者である子は親の代理ではなく「自身の権限」として実家を売却することが可能になります。売却代金についても、受益者である親のために適切に管理・使用することができます。

家族信託を利用する際の重要な注意点

家族信託は非常に優れた制度ですが、実行にあたってはいくつかの重要なポイントがあります。

親が元気な（意思能力がある）うちにしか契約できない

家族信託は、あくまで本人（親）と家族（子）との間の「契約」です。したがって、親がすでに認知症を発症し、契約の意味を理解できない状態になってからでは、家族信託を組むことは一切できません。

実家を売却する可能性や将来の介護に不安を感じた段階で、できるだけ早期に検討・準備を始めることが何よりも重要です。

専門家への相談とスキーム構築の必要性

家族信託の契約書作成や登記手続きは、非常に専門性の高い作業です。設計を誤ると、税金面で不利になったり、金融機関とのやり取りでトラブルが生じたりするリスクがあります。

法改正への対応（相続登記・住所変更登記の義務化等）

不動産を扱う法制度は近年大きな転換期を迎えています。

• 相続登記の義務化：相続等により不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請を行うことが法律で義務付けられています。
• 住所変更登記の義務化（2026年4月施行予定）：住所や氏名が変わった場合も、変更があった日から2年以内の登記が義務化されます。

家族信託の契約においても、不動産の登記手続きは不可欠です。法令の変更に適切に対応するためにも、不動産登記や相続に精通した専門家に相談しながら進めることを強くおすすめします。

まとめとして、親が認知症になったときの実家売却問題をクリアしたいのであれば、元気なうちに進める家族信託の活用が最善の解決策の一つとなります。将来の安心を守るためにも、早めの情報収集と専門家への相談を検討してみてください。