親が「借地」の上に建てた自宅に住んでいました。
地主に地代を払い続ける？

親が亡くなり、長年住んでいた家が「借地（他人の土地）」の上に建っていると知って、今後どうすればよいか戸惑う相続人は少なくありません。土地を所有していなくても、そこに建つ「建物」と「借地権」は大切な遺産として相続の対象になります。

この記事では、親の借地権を相続した際に発生する地代の支払い義務や、今後の活用方法、注意すべきポイントをわかりやすく解説します。

親の借地権を相続したら地代はどうなる？

親が「借地」の上に自宅を建てて暮らしていた場合、その土地を借りる権利である「借地権（しゃくちけん）」は、相続財産に含まれます。したがって、親が亡くなった後は、相続人である私たち子どもがその権利と義務を受け継ぐことになります。

借地権を相続した人が直面する最初の疑問が「地代」の扱いです。結論から言うと、相続人は地主に地代を支払い続ける義務を負います。たとえ自分がその家に住まない場合でも、借地権の名義人（または相続人全員）である限り、地代の支払い義務はなくなりません。

地代の支払いと名義変更の注意点

借地権を相続した際、地主に対して速やかに挨拶と今後の対応について連絡を入れるのがマナーです。

その際、以下の点に注意してください。

• 遺産分割協議がまとまるまでは、相続人全員が連帯して地代の支払い義務を負う
• 相続によって借地権を取得した場合、原則として地主の承諾や「名義書換料」の支払いは不要である
• 勝手に借地権を他人に譲渡することは契約違反になるため、地主との信頼関係が重要である

相続した自宅や借地をどうするか？3つの選択肢

親が残した借地上の自宅について、相続人が取りうる選択肢は主に3つあります。今後のライフプランや建物の状態に合わせて慎重に判断しましょう。

1. 相続人が自宅に住み続ける、または賃貸に出す

親の家にそのまま住む、あるいはリフォームして自分で住む場合は、これまで通り地主に地代を支払い続けます。また、自分で住む予定がない場合でも、第三者に賃貸物件として貸し出すことで、家賃収入から地代を支払うことも可能です。

2. 借地権と建物を売却する

誰も住む予定がなく、維持管理の負担が大きい場合は、借地権と建物をセットで売却することを検討します。ただし、借地権を第三者に売却するには、地主の「承諾」が必要となります。

地主の承諾を得て売却する場合、一般的に「借地権譲渡承諾料（名義変更料）」を地主に支払う慣習があります。また、勝手に売却を進めると契約解除のトラブルに発展する恐れがあるため、事前に地主と交渉することが不可欠です。

3. 土地を地主に返還する（更地返還）

建物が古く、買い手も見つからないような場合は、建物を取り壊して土地を更地にし、地主に返還するという選択肢もあります。

ここで注意すべきなのが、建物の解体費用と原状回復義務です。契約内容や地主との交渉によっては、契約期間満了にともない更地にして返還しなければならないケースがあり、まとまった費用がかかる点に注意が必要です。

2024年・2026年の法改正と不動産相続の注意点

近年、不動産に関する法律は大きな転換期を迎えています。借地上の建物についても、適切な管理と手続きが求められます。

• 2024年4月より相続登記が義務化されましたが、これは土地や建物（借地上の建物も含む）の所有権を取得したことを知った日から3年以内に登記申請を行わなければならない制度です。
• さらに2026年4月からは住所変更登記も義務化され、引っ越し等で住所が変わった場合の変更手続きが必須となります。
• 相続した不動産を放置していると、過料（ペナルティ）が科されるリスクがあるため、借地上の建物であっても速やかな相続手続きが必要です。

親の借地権の相続は、地主との関係性や権利関係が複雑になりがちです。「地代の支払いでトラブルになった」「借地権の売却を地主に反対されている」などでお悩みの際は、一人で抱え込まず、相続問題に強い専門家や法律事務所にご相談ください。