親が「友人と共同でアパートを購入」していた不動産の相続

親が亡くなり遺品を整理していたところ、友人名義との共有不動産であるアパートが見つかり、どう対処すべきか途方に暮れてしまう相続人は少なくありません。単独所有の物件とは異なり、共有不動産の相続には特有の複雑さがあります。

この記事では、親が友人と共同で購入したアパートの相続手続きから、その後の具体的な活用・処分方法まで、法律の専門的な観点から分かりやすく解説します。

親が友人と共同所有していたアパートを相続したらどうすべきか？

親がアパートの全体を所有しているのではなく、友人との「共有持分」を所有していた場合、相続人が引き継ぐのはアパートそのものではなく「共有持分権（所有権の割合）」です。

2024年4月1日から相続登記が義務化されており、不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記をしなければなりません。期限内に手続きを行わないと、10万円以下の過料の適用対象となるため注意が必要です。また、2026年4月には住所変更登記も義務化される予定であり、権利関係をクリアにしておく重要性は年々高まっています。

まずは遺産分割協議を整え、法務局で正確な共有持分の相続登記を完了させることが第一歩となります。

共有持分のみを相続するリスクと注意点

アパートの共有持分を相続しただけでは、実質的な利益を十分に得られないケースが多くあります。

• 友人（他の共有者）との関係悪化や連絡がつかないリスク
• 修繕費や固定資産税の負担割合を巡るトラブル
• 単独では自由にアパートの売却や大規模修繕ができない不自由さ

民法の規定により、共有不動産の管理や変更には持分に応じた同意や、全員の同意が必要となるため、単独所有の物件に比べて自由度が著しく低くなります。

そのため、相続した後は放置せず、他の共有者である友人との間で今後の扱いについて早期に話し合うことが賢明です。

相続登記後の具体的な選択肢：売却か買取請求か

相続登記を無事に終えたら、次は具体的なアパートの処遇について、友人と交渉を進めることになります。主な選択肢は大きく分けて2つあります。

1. 他の共有者（友人）と共同でアパートを売却する

アパート全体を第三者に売却し、得られた代金をそれぞれの持分に応じて分ける方法です。もっとも円満で、適正な市場価格で現金化できるためトラブルになりにくいメリットがあります。

ただし、これには共有者である友人の同意が絶対条件となります。「まだ売りたくない」「価格に納得がいかない」と友人が反対した場合、勝手にアパート全体を売却することはできません。

2. 自分の持分のみを友人に買い取ってもらう、または買い取る

友人がアパートを手放したくないと考えている場合や、自分がアパートを単独で所有したい場合は、持分の売買交渉を行います。

• 自分が相続した持分を友人に買い取ってもらう（持分の買い取り請求）
• 逆に、友人の持分を自分が買い取ってアパートを単独所有にする

この方法であれば、共有関係そのものを解消（共有物分割）できるため、将来的なトラブルの芽を摘むことができます。ただし、持分の価格査定を巡って意見が対立することが多いため、不動産鑑定士や弁護士などの専門家に適正価格の算出を依頼することがスムーズな解決の近道となります。

話し合いがまとまらない場合の法的な解決手段

友人との間で売却や買い取りの話し合いが平行線をたどり、合意形成が望めない場合には、法的な手段を検討せざるを得ません。

民法では、共有者はいつでも共有物の分割を請求できると定められています（共有物分割請求権）。当事者間の話し合いによる協議が不調に終わった場合は、裁判所に「共有物分割請求訴訟」を提起することになります。

裁判所の判断によって共有物をどのように分けるか決定されますが、アパートのような分割しにくい不動産の場合、最終的に競売にかけられて強制的に現金化され、代金が分割される（換価分割）可能性が高くなります。競売になると市場価格よりも安く買い叩かれるリスクがあるため、訴訟になる前に専門家を交えて和解を目指すのが一般的です。

親が残してくれた大切な財産である共有持分を巡るトラブルは、感情的になりやすく個人間での解決が困難なケースも少なくありません。適正な評価額の算出や、共有者との円滑な交渉、さらには法的な手続きを確実に進めるためにも、相続問題や不動産トラブルに強い弁護士や司法書士などの専門家へ早めに相談することを強くおすすめします。