家族信託をすれば、親が認知症になっても実家を売却できますか？

親が認知症になると、なぜ自宅を売却できなくなるのか？

親が所有している実家を将来売却し、施設への入居資金や医療費に充てたいと考えている方は少なくありません。しかし、日本の法律では、所有者本人の判断能力がない状態で不動産を売買する行為は無効とみなされます。

そのため、親が認知症になってしまうと、子どもであっても親の家を勝手に売却することはできません。

従来は、家庭裁判所に申し立てをして「成年後見人」を選任してもらう方法が一般的でした。しかし、成年後見制度には以下のような負担やデメリットがありました。

• 成年後見人は、親の財産保護を目的とするため、原則として実家の売却が認められにくい（売却には裁判所の許可が必要となります）。
• 専門職後見人（弁護士や司法書士など）が選任された場合、親が亡くなるまで毎月高額な報酬を支払い続けなければならない。
• 親の生活費や医療費以外の目的（例えば、孫の教育資金の贈与や積極的な資産運用など）には、原則としてお金を使えない。

こうした成年後見制度の硬直性をクリアし、柔軟な資産管理・処分を可能にする仕組みとして近年注目を集めているのが「家族信託」です。

家族信託の仕組みと実家売却におけるメリット

家族信託とは、財産を持つ人（委託者）が、信頼できる家族（受託者）に対し、特定の目的（管理・処分・運用など）に従って財産を託し、その管理・処分によって得られる利益を受け取る権利（受益者）を誰かに設定する法的仕組みです。

実家を売却するために家族信託を活用する場合、主に以下のような流れとメリットがあります。

自宅を子どもに託す（信託契約の締結）

親が元気で十分な判断能力（意思能力）があるうちに、子どもとの間で「家族信託契約」を締結します。この際、公証役場で公正証書を作成するのが一般的です。

• 契約により、自宅の「名義（形式的な所有権）」は受託者である子どもに移転します。
• ただし、不動産の管理処分権を持つだけであり、自宅に住み続ける権利や、売却した場合の利益を受け取る権利は、親（受益者）がそのまま持ち続けます。

認知症発症後も受託者である子がスムーズに売却できる

信託契約を結んだ後、親が認知症を発症して意思能力を失ったとします。この場合でも、すでに形式的な所有権と管理処分権は受託者である子どもに移っているため、家庭裁判所の許可を得ることなく、子ども自身の判断と責任で実家を売却することが可能になります。

売却して得た代金は、そのまま親の口座（信託口口座）で管理され、親の介護費用や施設への入居一時金などに自由に充てることができます。

家族信託を利用する際の重要な注意点

家族信託は非常に強力で便利な仕組みですが、利用にあたってはいくつかの注意点があります。

• 親が認知症になってからでは契約できない：家族信託はあくまで「契約」であるため、親に意思能力がない状態では締結できません。「認知症になってからでは遅い」ため、親が元気なうちの早めの対策が不可欠です。
• 専門的な法知識が必要：信託契約の内容は非常に複雑です。将来の売却だけでなく、二次相続（親が亡くなった後の遺産の行方）まで見据えた設計が必要となるため、弁護士や司法書士などの専門家に必ず相談しましょう。

最新の法改正と不動産登記に関する留意点

不動産を対象とした家族信託を行う場合、法改正や最新の法制度への理解も重要です。

まず、2024年4月から相続登記の申請が義務化され、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記を行わなければ過料が科されることになりました。家族信託においても、信託設定に伴う所有権移転登記（信託登記）を正確に行う必要があります。

また、2026年4月からは、住所や氏名が変わった際の住所変更登記も義務化されます。将来的に家族信託を利用する不動産についても、登記名義人の情報管理を確実に行うことが求められます。

さらに、ご自身の財産状況を正確に把握するため、法務局が提供する「所有者情報記録証明制度」なども活用しながら、計画的な資産管理を進めるとよいでしょう。

親が元気なうちに家族信託を活用しておけば、将来認知症になっても実家をスムーズに売却でき、親の介護資金を確実に捻出することができます。手続きには専門的な法務知識が必要となるため、まずは相続や家族信託に強い法律事務所へご相談ください。