借地権が設定されている土地（底地）を国庫に引き取ってもらうための権利抹消

借地権付きの土地（底地）は、そのままでは相続土地国庫帰属法に基づく申請ができないため注意が必要です。

ご親族から土地を相続したものの、そこにご自身とは別の人が建物を建てて住んでいる、あるいは貸しているというケースは少なくありません。いわゆる「底地（借地権の目的となっている土地）」を相続した場合、その管理や固定資産税の負担に悩まされる方は非常に多いです。

近年スタートした「相続土地国庫帰属制度」を利用して土地を国に手放したいと考える方が増えていますが、この制度は「利用できない土地」の要件が細かく定められています。特に建物や借地権などの権利がついている土地は、そのままでは申請のスタートラインにも立てないため、正しい知識を持って段階的に手続きを進める必要があります。

相続土地国庫帰属制度の基本と「建物・借地権」の壁

国に土地を引き取ってもらうための「相続土地国庫帰属制度」は、不要な土地を手放せる画期的な仕組みですが、どんな土地でも引き取ってもらえるわけではありません。

国庫帰属の対象外となる「却下・不承認事由」

法律上、国が管理できないような土地は、引き取りの対象外とされています。これには次のようなものが含まれます。

• 担保権（抵当権など）や用益権が設定されている土地
• 通路などとして他人に利用されている土地
• 建物が建っている土地
• 他人の借地権が設定されている土地

このように、所有権以外の権利が絡んでいる土地は、そのままでは申請が受理されません。底地を国に引き取ってもらうためには、「更地」の状態で引き渡すことが絶対条件となります。

借地権が設定された土地を国に引き取ってもらうための手順

借地権付きの土地を国庫に帰属させるためには、以下のステップを踏む必要があります。当事者間の交渉が不可欠となるため、慎重な対応が求められます。

1. 借地人（借地権者）との合意解約と立ち退き交渉

まずは、土地を借りている借地権者との間で、借地契約の合意解約に向けた話し合いを行います。借地権は法律で強く守られている権利であるため、地主の都合だけで一方的に消滅させることはできません。

• 契約内容や期間の確認
• 合意解約に伴う補償金（立退料など）の提示と交渉
• 書面による「合意解約契約書」の締結

円滑な合意に至るためには、専門的な法的知識や交渉力が必要となります。無理な交渉はトラブルに発展するリスクがあるため、弁護士などの専門家に相談することも視野に入れましょう。

2. 建物の取り壊しと「完全更地化」の実現

借地契約が合意解約されたら、次は土地上の建物の問題です。基本的に、借地権者が所有している建物を取り壊し、完全に更地の状態にする必要があります。

• 借地人自身に建物を取り壊してもらう
• 地主側が買い取って解約後に取り壊す（費用負担の合意が必要）
• 登記上の建物滅失登記が完了していることの確認

この段階で、土地に一切の権利や構築物が残っていない状態、すなわち「管理や利用に支障のない完全な更地」を完成させます。

3. 法令義務化に伴う確認と国への申請手続き

無事に更地化が完了した後は、相続土地国庫帰属制度の申請手続きへ進みます。近年の法改正により、相続登記の義務化（2024年施行）や住所変更登記の義務化（2026年4月施行）など、不動産を巡る法律はより厳格になっています。

• 被相続人からの相続登記が確実になされているか
• 土地の境界確定や土壌汚染などの調査・クリア
• 必要書類の収集と法務局への申請書の提出

すべての要件を満たしていることが確認され、審査を通過し、負担金（10年分の土地管理費相当額など）を納付することで、ようやく土地の所有権が国に移転します。

まとめ：底地の国庫帰属は専門家との連携が不可欠

借地権が設定された土地（底地）を国庫に引き取ってもらうには、「借地権者との合意解約」と「建物の取り壊しによる完全更地化」という高いハードルを越えなければなりません。

独断で交渉を進めてしまうと、借地人との間で深刻なトラブルに発展したり、法的な手続きの不備で申請が却下されたりする恐れがあります。余計な時間と費用を費やさないためにも、借地権の整理や相続手続きに精通した専門家に早めに相談し、適切なロードマップを描くことを強くおすすめします。