配偶者居住権を設定した場合、家を将来売却することはできますか？

配偶者居住権が設定された家の売却について知っておくべきこと

残された配偶者の生活資金や住まいの安定を守るための制度として、「配偶者居住権」を利用するケースが増えています。しかし、将来的にその家を売却したくなった際、どのような手続きや制限があるのか不安に思う方も少なくありません。

結論から申し上げますと、配偶者居住権が設定された家を配偶者の判断だけで売却することはできません。ここでは、配偶者居住権の性質と、売却に関する法的な仕組みについて詳しく解説します。

配偶者居住権の基本的な性質と「売却不可」の理由

配偶者居住権とは、被相続人（亡くなった方）の配偶者が、相続開始時にその建物に無償で住んでいた場合、原則として一生涯または一定期間、その建物に住み続けることができる権利です。

この権利は非常に強力な住まいの保障である一方で、所有権とは大きく異なる特徴を持っています。最大のポイントは、配偶者居住権自体を第三者に譲渡したり、売却したりすることが法律で禁止されているという点です。

配偶者居住権の特徴

• 対象の家に住み続ける権利に特化している
• 他人に貸したり売ったりすることはできない
• 所有権とは別の権利として登記される

したがって、「施設に入ることになったので家を売ってお金に換えたい」と思っても、配偶者居住権のままで家を勝手に売却することはできません。

所有権を持つ者（負担付所有者）であれば売却できるのか？

配偶者居住権を設定した場合、家の所有権（負担付所有者）は多くの場合、子どもなどの他の相続人が取得します。それでは、所有権を持っている人であれば、家を売却することはできるのでしょうか。

法律上、所有者は自分の持っている物件を売却すること自体は可能です。しかし、実務上は非常に困難な問題が生じます。

売却が困難である理由

• 配偶者居住権が残る点：家を購入した新しい所有者（買主）は、配偶者が生きている間（または存続期間中）、その家に住むことができません。
• 資産価値の低下：自由に利用できない「瑕疵（かし）」のある物件とみなされるため、市場価格よりも著しく安く叩かれてしまうか、そもそも買い手が見つかりません。

つまり、実質的に配偶者居住権が設定されている期間中は、家を円滑に売却することは極めて難しいと言えます。

将来売却する可能性がある場合の対策

「今は配偶者が住むために配偶者居住権を設定したいが、将来的に施設入居などで家を売却するかもしれない」と考えている場合は、事前の設計が非常に重要になります。

将来の売却をスムーズに行うためには、以下のような選択肢や話し合いを検討する必要があります。

• 配偶者と所有権者の合意による消滅：配偶者居住権は、配偶者と所有権者が合意すれば、いつでも解除・消滅させることができます。売却を決定した段階で、配偶者居住権を放棄し、所有権のみの状態に戻してから売却します。
• 別の財産分割方法の検討：将来の売却を見据えているのであれば、最初から配偶者居住権を設定せず、代償分割や他の金融資産との組み合わせによって遺産分割を行うことも有効です。

なお、2024年4月からは相続登記が義務化されており、不動産の権利関係を正確に登記しておく必要があります。配偶者居住権を設定する場合も、法務局での正確な登記手続きが不可欠です。

配偶者居住権の利用や将来の売却を見据えた遺産分割にお悩みの方は、複雑な権利関係が生じる前に、相続問題に強い弁護士や司法書士などの専門家に早めにご相談することをおすすめします。