相続登記の登録免許税が「非課税（無料）」になる土地とはどんな土地ですか？

亡くなった方から土地を相続した際、避けて通れないのが法務局での「相続登記（名義変更手続き）」です。2024年4月からは相続登記の申請が法律で義務化され、正当な理由なく放置すると過料が科される可能性があります。

しかし、相続した土地が過疎地の山林や、使い道の乏しい私道などである場合、「価値がない土地なのに、高い税金を払って登記しなければならないのか」と疑問に思われる方も多いでしょう。

実は、一定の条件を満たす土地については、相続登記の際に支払う登録免許税が「非課税（無料）」になる特例措置が設けられています。本記事では、登録免許税が免除される土地の条件や、手続きの注意点について分かりやすく解説します。

相続登記の登録免許税が免除される土地とは？

土地の相続登記を行う際には、原則として固定資産税評価額の0.4％に相当する登録免許税を納める必要があります。たとえば、評価額が1,000万円の土地であれば4万円の税金がかかります。

しかし、財産的価値が極めて低く、放置されやすい土地の相続登記を促進するため、租税特別措置法により特定の土地の登録免許税が免除されています。具体的には、主に以下の2つのケースが非課税の対象となります。

1. 低未利用土地等のうち価額が100万円以下の土地

もっとも代表的な免除対象が、「不動産の価額が100万円以下の土地」です。地方の過疎化が進む地域において、利用価値が低く買い手も見つからないような山林や原野、農地などがこれに該当します。

従来は、すべての土地の相続登記において一律で登録免許税がかかっていましたが、放置空き家や所有者不明土地の発生を予防するため、このような低価格の土地については負担が軽減される仕組みが導入されました。

2. 固定資産税が課されない一定の私道

公衆用通路として使われている私道など、固定資産税が課されていない土地についても、相続登記の登録免許税が非課税となります。もともと税金がかかっていないような公共性の高い土地については、登記費用における税金も免除される取り扱いになっています。

適用を受けるための主な要件と確認方法

登録免許税の非課税特例を利用するためには、単に「100万円以下である」というだけでなく、正確な価額の確認や証明手続きが必要です。

土地の評価額の調べ方

対象となる土地の価額は、市区町村役場（東京23区は都税事務所）で発行される「固定資産税評価証明書」（または固定資産課税台帳登録事項証明書）で確認します。

その土地の固定資産税評価額が100万円以下であれば、非課税措置の要件を満たす候補となります。複数の筆（区画）を同時に相続する場合は、1筆ごとに評価額が100万円以下であるかを確認する必要があります。

非課税証明や添付書類の注意点

登記申請の際に「この土地は100万円以下であるため非課税である」と主張するためには、固定資産税評価証明書などの必要書類を法務局へ提出します。法務局の担当官が評価額を確認し、要件に合致していることが認められれば、登録免許税が0円（非課税）として処理されます。

手続きの具体的な必要書類や記載方法については、法務局の相談窓口や専門家に確認しながら進めると確実です。

近年の法改正と相続登記における重要ポイント

不動産相続を取り巻く法制度は、近年大きな転換期を迎えています。正しく登記を行うために、最新の法改正の動きを押さえておきましょう。

2024年4月からの相続登記の義務化

これまで相続登記は任意とされていましたが、2024年4月1日から相続登記が法的に義務化されました。相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければなりません。正当な理由がないのにこれを怠った場合、10万円以下の過料の対象となります。

「価値のない土地だから登記しなくてもよいだろう」という判断で放置してしまうと、後々ペナルティを課されるリスクがあるため注意が必要です。登録免許税が非課税になる土地であれば、金銭的な負担を抑えてスムーズに名義変更を行うことができます。

2026年4月からの住所変更登記の義務化

さらに、2026年4月からは、不動産の所有者の住所や氏名が変わった場合の変更登記も義務化されます。これに伴い、所有者自身が正確な不動産情報を把握していることがより重要視されるようになっています。

また、全国の登記情報を一元管理する「所有不動産記録証明制度」なども整備されており、国全体で土地の所有者特定に向けた取り組みが強化されています。

まとめ：価値のない土地こそ早めの名義変更を

相続した土地の価値が低く、登録免許税が非課税（無料）になるケースであっても、自動的に手続きが完了するわけではありません。相続人自身が法務局へ赴くか、専門家に依頼して相続登記の申請を行う必要があります。

「価値がないから」と放置した土地が、のちに大きなトラブルや罰則に発展するケースも少なくありません。登録免許税の負担が免除される制度を活用し、義務化された期限内に速やかに相続登記を済ませることを強くおすすめします。

もし、ご自身が相続した土地が非課税の要件に当てはまるか不安な場合や、手続きの方法に迷ったときは、司法書士などの専門家に相談してみると安心です。