配偶者居住権を設定した場合、家を将来売却することはできますか？

配偶者居住権が設定された自宅の売却に関する疑問

残された配偶者が自宅に住み続けながら生活資金も確保できる制度として、配偶者居住権を利用するケースが増えています。しかし、将来的に「施設への入居や生活費の補填のために自宅を売りたい」と考えたとき、この権利がどのように影響するのか不安を抱く方は少なくありません。

結論からお伝えすると、配偶者居住権が設定された不動産は、そのままでは売却することができません。ここでは、なぜ売却できないのか、そして将来的に売却するための具体的な方法について詳しく解説します。

配偶者居住権の仕組みと売却制限の理由

配偶者居住権とは、被相続人の死亡時に自宅に住んでいた配偶者が、原則として生涯または一定期間、その建物に無償で住み続けられる法定の権利です。この制度は、配偶者が「自宅に住み続ける権利」と「預貯金などの他の財産」の両方を無理なく取得できるように作られました。

なぜ配偶者居住権があると売却できないのか

配偶者居住権が設定された不動産を売却できないのには、法律上の明確な理由があります。

• 配偶者居住権は譲渡が禁止されている権利であるため、第三者に売ることができません
• 不動産の売却には、建物の所有権者（負担付所有権者）と配偶者居住権者の双方が関わりますが、居住権そのものには市場価値がほとんどつきません
• 購入希望者から見ると、他人が住む権利（配偶者居住権）が残ったままの不動産は極めて利用価値が低いため、買い手がつきません

このように、配偶者居住権が設定されている期間中は、配偶者の一存で家を売却することは原則として不可能です。

所有権と居住権の関係性

配偶者居住権を設定する場合、不動産の権利は以下のように分かれています。

• 建物の所有権（負担付所有権）：子どもなどの他の相続人が取得する
• 配偶者居住権：配偶者が取得する

この場合、家を法的に売却できるのは建物の所有権を持つ人ですが、その人であっても配偶者の同意なしに勝手に売ることはできません。なぜなら、家を売却して引き渡そうとしても、配偶者が持っている居住権が邪魔をしてしまい、新しい買主がその家に住むことができないからです。

将来的に自宅を売却するための3つの方法

「今は住むために配偶者居住権を設定したけれど、将来的に事情が変わって家を売りたくなった」という場合には、いくつかの解決策があります。

1. 配偶者居住権を放棄する

配偶者が自らの意思で配偶者居住権を放棄することで、不動産の売却が可能になります。居住権を放棄すれば、建物所有者は完全な所有権（単独所有）を取り戻すため、通常の不動産と同じように売却できるようになります。

ただし、居住権を放棄した後はその家に住み続けることができなくなるため、転居先やその後の生活費について事前にしっかりと検討しておく必要があります。

2. 所有者と共同で合意の上で売却する

建物所有者（子どもなど）と配偶者が話し合い、合意の上で不動産全体を第三者に売却する方法です。この場合、売却代金は所有者と配偶者で分け合うことになります。

配偶者居住権の価値は、配偶者の年齢や余命、建物の評価額などに基づいて算出されるため、売却代金の配分については事前に専門家を交えて取り決めておくことが重要です。

3. 所有者に買い取ってもらう

配偶者が居住権を手放す見返りとして、建物の所有者に配偶者居住権を買い取ってもらうという方法もあります。所有者が現金で居住権の価値に相当する金額を配偶者に支払うことで、所有者は自由に家を売却できるようになり、配偶者はまとまった生活資金を手に入れることができます。

相続登記の義務化と不動産管理の注意点

近年、相続に関する法改正が相次いで行われています。2024年4月からは相続登記の申請が義務化され、不動産を取得した相続人は、その事実を知った日から3年以内に登記を行わなければペナルティが課される可能性があります。

また、今後は住所変更登記の義務化や新しい証明制度の導入も予定されており、不動産の権利関係を明確にしておくことの重要性はますます高まっています。配偶者居住権を設定する場合も、法務局での正確な登記手続きが不可欠です。

将来的な売却の可能性を見据えた遺産分割を行いたい場合や、配偶者居住権の設定で迷っている場合は、早い段階で法律や不動産の専門家に相談することをおすすめします。複雑な権利関係を整理し、ご家族にとって最適な形での相続を実現しましょう。