相続登記をしていない「亡き先祖名義」の土地をそのまま国庫帰属できるか

亡き先祖名義の土地は、そのまま国庫帰属できる？

実家を相続した際、登記簿を確認すると「祖父名義」や「ひいおじいちゃん名義」のままになっていたというケースは非常に多く見受けられます。利用価値のない土地を手放したいと考えたとき、相続した土地を手放せる「相続土地国庫帰属制度」の利用を検討する方も増えています。

しかし、この制度を利用するには大前提となるルールがあります。それは、先祖名義の土地をそのまま国に返すことはできないという点です。ここでは、先祖名義の土地を国庫帰属させるための正しい手順と、知っておくべき最新の法ルールについて詳しく解説します。

国庫帰属申請の前提条件：直前の相続登記が必須

相続土地国庫帰属制度を利用するためには、その土地の所有者であることが法律上の要件となります。したがって、登記簿上の名義が亡き先祖のままである場合、申請者適格がありません。

国に土地を引き渡すためには、以下のステップを踏む必要があります。

• 土地の名義を現在の相続人に移す「相続登記」を先に行う
• 相続人が正式な所有者となった後に、国庫帰属の申請を行う

つまり、国庫帰属手続きの前に、まずは遺産分割協議などを行い、誰がその土地を相続するのかを決めた上で名義変更を完了させることが絶対条件となります。

「相続登記の義務化」への対応も必須

2024年4月1日から、相続登記の申請が法律上の義務となりました。相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を行わなければ、10万円以下の過料の対象となります。

この義務化は、過去に発生した相続（この法律の施行前に発生した相続）についても対象となります。先祖名義のまま放置している土地をそのままにしておくことは、法的なペナルティを受けるリスクがあるだけでなく、国庫帰属手続きを進める上でも大きな障害となります。

さらに、2026年4月からは住所変更登記の義務化も控え、国全体で不動産の所有者情報の透明化が進められています。先祖名義の土地を放置せず、適切な手続きを行うことが急務です。

先祖代々の土地における「数次相続」の難しさ

先祖名義の土地を現在の相続人の名義にする際、大きなハードルとなるのが「数次相続（すうじそうぞく）」です。

祖父名義の土地について、父親の代で相続登記をしないまま父親が亡くなり、さらにその子ども（孫）が相続する場合、以下の複雑なプロセスが必要になります。

• 祖父から父親への相続についての遺産分割協議（または法定相続）
• 父親から孫への相続についての遺産分割協議

数十年も放置されている土地の場合、関わる相続人（当事者）が数十人に膨れ上がっているケースも珍しくありません。全員の同意を得て書類を揃えるには、膨大な時間と労力がかかります。

相続登記と国庫帰属の一括処理の検討

先祖名義の土地を最終的に国庫帰属させたいと考えている場合でも、まずは必ず相続登記（または数次相続に伴う登記）を完了させなければなりません。

「どうせ国に返す土地なのだから、無駄な費用や手間をかけて名義変更をしたくない」と思われるかもしれませんが、法律上、登記をスキップして直接国庫帰属の審査に進むことは一切認められていません。

実務上は、司法書士などの専門家のサポートを受けながら、相続登記を確実に完了させた上で、引き続いて国庫帰属の申請書類を作成・提出するという一連の手続きをスムーズに進めることが重要となります。

国庫帰属の要件と費用についても要確認

無事に相続登記を終えて国庫帰属の申請を行ったとしても、すべての土地が国に引き取ってもらえるわけではありません。以下のような土地は、申請が却下または不承認となります。

• 建物が建っている土地
• 担保権や賃借権などが設定されている土地
• 一定を超える傾斜地や崖のある土地
• 管理や処分に多額の費用・労力がかかる土地（土壌汚染や境界不明など）

また、国庫帰属が認められた場合でも、原則として10年分の土地管理費相当額にKる負担金（審査手数料とは別）を納付する必要があります。

先祖名義の土地を放置し続けると、固定資産税の負担だけでなく、管理責任を問い続けられるリスクがあります。「使わない土地だから」と放置せず、まずは専門家に相談して相続登記と国庫帰属に向けたロードマップを描くことをおすすめします。