「生産緑地」に指定されている都市近郊農地の指定解除と国庫帰属

都市近郊にある農地を所有されている方にとって、「生産緑地」の指定は固定資産税の優遇など多くのメリットがある一方で、将来の相続や土地活用の際には複雑な手続きが伴う重要事項です。

特に近年は、相続を機に生産緑地をどう扱うべきか悩む方が増えています。生産緑地の指定を解除し、さらには国の制度を利用して手放すためには、どのような手順を踏む必要があるのでしょうか。本記事では、生産緑地の指定解除から更地化、そして相続土地国庫帰属制度の活用に至るまでの一連の流れを分かりやすく解説します。

生産緑地とは？指定解除の基本的な仕組み

生産緑地地区に指定された農地は、良好な都市環境を維持するため、原則として30年間は農地等として管理することが義務付けられています。この期間中は宅地等への転用が制限されるため、勝手に更地にして売却することはできません。

しかし、30年の経過を待たずとも、以下のような例外的なケースでは、市区町村に対して買取申出を行うことが可能です。

• 生産緑地の主たる従事者が死亡した場合
• 主たる従事者が故障（農作業に従事することができない重度の障害）に陥った場合

ここで言う「故障」には、脳血管疾患や重度の認知症などが含まれ、医師の診断書等による証明が必要となります。これが実務上よく耳にする「主治医の診断書に基づく買取申出」の契機となります。

買取申出から指定解除までの流れ

生産緑地の買取申出を行った場合、市区町村が自ら買い取るか、あるいは農業者等へのあっせんが行われます。しかし、実際には自治体や他の農家が買い取るケースは稀です。

買取の協議が不成立に終わると、申し出た日から一定期間（通常は3か月以内）が経過した時点で、生産緑地の指定は自動的に解除されます。指定が解除されると、これまで厳しく制限されていた農地以外の用途（住宅やマンションの建築、駐車場経営など）への転用が可能になります。

生産緑地解除後の「更地化」と税金面の注意点

生産緑地としての制限が外れた土地は、農地から宅地への転用、すなわち「更地化」への道を歩むことができます。しかし、ここで注意しなければならないのが税金の負担です。

• 固定資産税の大幅な上昇：生産緑地は「農地並み課税」またはそれに準じた優遇措置が受けられていましたが、指定解除後は原則として「宅地並み課税」に変更されます。これにより、固定資産税や都市計画税が跳ね上がるケースが少なくありません。
• 譲渡所得税の発生：土地を第三者に売却して現金化する場合、売却益に対して所得税や住民税が課税されます。

したがって、生産緑地を解除して更地にする際は、その後の維持コストや税金負担を綿密にシミュレーションしておく必要があります。

相続土地国庫帰属制度との関係性

生産緑地を相続したものの、農業を続ける後継者がおらず、売却先も見つからない場合、近年注目されているのが「相続土地国庫帰属制度」です。

この制度は、相続または遺贈によって土地を取得した相続人が、一定の要件を満たした場合に、土地を国に引き取ってもらう（国庫に帰属させる）ことができる仕組みです。

生産緑地のままでは国庫帰属できない

重要なポイントとして、「生産緑地」に指定されている状態のままでは、相続土地国庫帰属制度を利用することはできません。

国庫帰属の要件として、「建物がある土地」や「担保権などが設定されている土地」だけでなく、「通常の管理・処分を阻害するおそれがある制限がかけられている土地」も対象外とされるためです。つまり、国に引き取ってもらうためには、先ほど解説した手続きを経て、まずは生産緑地の指定を完全に解除し、必要に応じて更地（あるいはそれに近い状態）にする必要があります。

また、国庫帰属の申請には一定の負担金（管理費用に相当する金額）の納付が必要であり、土壌汚染や境界の未確定などの問題がないかどうかも厳格に審査されます。

スムーズな手続きのために専門家への相談を

生産緑地の解除、買取申出、そしてその後の更地化や国庫帰属への移行は、都市計画法、農地法、相続税法など多岐にわたる専門知識が求められる複雑な手続きです。

特に「主治医の診断書」を取得しての買取申出から始まる一連のプロセスは、期限や必要書類の不備があると手続きが滞る原因になります。また、2024年からは相続登記の義務化もスタートしており、不動産の名義変更とあわせた総合的な対策が不可欠です。

都市近郊の農地や生産緑地の処分、相続でお困りの際は、不動産法務や相続手続きに精通した弁護士などの専門家に早めにご相談されることを強くおすすめいたします。